Miten toimia asuntokaupan virhetilanteessa?

• Finland

• Other

15-10-2019

Asunto-osakkeen tai kiinteistön ostaminen on usein yksityishenkilön suurin taloudellinen investointi. Kaupan suurimmat riskit ja ongelmat liittyvät rakennuksen tai huoneiston kuntoon. Kaupan kohteessa saattaa esimerkiksi olla vaikeasti korjattavia rakennusvirheitä, joiden korjaamiskustannukset voivat nousta hyvinkin korkeiksi. Jotta virheen korjauskustannukset eivät jäisi yksin ostajan harteille, ostajan on hyvä tietää, miten toimia, jos hän epäilee, että kaupan kohteessa on virhe.

Kuinka virheen korjauskustannukset jaetaan?

Mikäli ostaja havaitsee asunto-osakeyhtiössä olevassa huoneistossaan korjaustarvetta vaativan vaurion asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, tulee ostajan ilmoittaa virheestä ensisijaisesti taloyhtiön edustajalle.

Kiinteistön kaupassa tai asunto-osakeyhtiössä, joissa korjaus- ja kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle, vastuu korjauskustannuksista jää ensivaiheessa ostajalle. Ostajalla on kuitenkin laatuvirheen, taloudellisen virheen tai oikeudellisen virheen vuoksi oikeus vaatia myyjältä hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai, mikäli virhe on olennainen tai sitä ei voida korjata, kaupan purkua. Asunto- ja kiinteistökaupassa yleisin virhe on laatuvirhe, minkä vuoksi käsittelen myöhemmin tätä virhetyyppiä tarkemmin.

Milloin on kyseessä myyjän vastuulla oleva laatuvirhe?

Jotta ostaja voisi esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, tulee kysymyksessä olla asuntokauppalain (asunto-osakkeiden kauppa) tai maakaaren (kiinteistön kauppa) mukainen laatuvirhe. Mikäli kaupan kohteena on vanha rakennus, ostajan on varauduttava siihen, että rakennuksen ylläpitoon ja korjauksiin tulee kulumaan rahaa. Korjaustarve ei ole välttämättä sama asia kuin oikeudellisesti vaikuttava virhe.

Kaupan kohteessa on laatuvirhe ensinnäkin, jos se ei vastaa sitä, mistä on sovittu. Oleellista on se, mitä kauppakirjassa ja myynnin yhteydessä on sovittu. Jos rakennusta esimerkiksi markkinoidaan huonokuntoisena, ei voida odottaa, että se on uutta vastaavassa kunnossa. Myyjän vastuuta on mahdollista rajoittaa yksilöidysti kauppakirjassa.

Toiseksi kaupan kohteessa on laatuvirhe, jos se ei vastaa myyjän antamia tietoja. Myyjä on voinut antaa ostajalle harhaanjohtavan tai virheellisen tiedon, myyjä on voinut jättää kertomatta ostajalle jostain kiinteistön arvoon tai käyttöön vaikuttavasta asiasta tai myyjä on voinut jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen.

Ostajan ja myyjän väliset riitatilanteet koskevat useimmiten tilannetta, jossa virhe paljastuu sekä ostajalle että myyjälle vasta kaupanteon jälkeen. Kaupan kohteessa on ns. salainen virhe, jos kaupan kohde on olennaisesti huonompi kuin mitä ostajalla on hänelle ennen kauppaa annettujen tietojen ja kaupan ehtojen mukaan ollut perusteltua aihetta olettaa.

Selvitä virheen syy, laajuus ja huolehdi riittävästä dokumentoinnista

Ostajan on suositeltavaa pyytää kiinteistöalan asiantuntijaa selvittämään kaupan kohteessa havaitun virheen, esimerkiksi kosteusvaurion, syy ja pyytää asiantuntijaa laatimaan havaituista virheistä kirjallinen raportti valokuvineen. Mikäli rakenteissa epäillään olevan mikrobeja, on materiaaleista syytä ottaa näyte ja toimittaa ne laboratorioon tutkittavaksi. Asiantuntijalta on hyvä pyytää lausuntoa suositeltavista korjaustoimista ja -tavoista sekä arviota virheen korjauskustannuksista. Asiantuntijan lausunnolla ostaja pystyy perustelemaan myyjää kohtaan esittämiensä vaatimusten perusteet sekä vaatimuksen määrän.

Tee virheilmoitus eli reklamaatio myyjälle ajoissa

Lain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe. Kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiseen on korkeintaan joitain kuukausia.

Jollei ostaja vetoa virheeseen kiinteistön kaupassa viiden vuoden ja asuntokaupassa kahden vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan saamisesta, hän ei voi pääsääntöisesti enää vedota virheeseen lainkaan, vaikka se olisikin ilmennyt vasta myöhemmin. Viiden vuoden kuluttuakin virheeseen voidaan kyllä vedota tietyissä hyvin poikkeuksellisissa tilanteissa, esimerkiksi jos myyjä on menetellyt petollisesti.

Virheilmoitus tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, jotta myöhemmässä vaiheessa vältytään mahdollisilta näyttöongelmilta. Virheilmoituksen yhteydessä tai ainakin ennen virheen korjaamista myyjälle tulee varata tilaisuus tutustua virheeseen oman asiantuntijansa kanssa.

Myyjältä vaadittavan hinnanalennuksen määrä perustuu lähtökohtaisesti joko arvioituihin tai toteutuneisiin virheen korjauskustannuksiin. Koska ostaja ei kuitenkaan saa hyötyä virheestä ja sen korjauksesta, korjauskustannuksista vähennetään korjauksesta ostajan saama arvonnousu eli rakenteiden uusimisesta johtuva käyttöiän pidentyminen ja korjaaminen parempaan tasoon. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty mitään täsmällistä laskentakaavaa hinnanalennuksen määrälle, vaan asia on jätetty tuomioistuimen harkintavaltaan.

Muista hyödyntää oikeusturvavakuutus

Mikäli myyjä kiistää vastuunsa, ostajan tulee tehdä asiasta omalle vakuutusyhtiölle oikeusturvailmoitus. Viimeistään tässä vaiheessa ostajan on syytä kääntyä asianajajan puoleen.

Oikeusturvavakuutus on useimmiten liitännäisenä kotivakuutuksessa. Oikeusturvavakuutuksella korvataan vakuutuksenottajan omia asuntokaupan erimielisyystilanteissa syntyviä asianajokuluja sekä tarvittavien rakennusalan asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuvia kuluja. Oikeusturvavakuutus ei kata virheen korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia eikä pääsääntöisesti vastapuolen asianajajan kustannuksia.

Miten voisin välttää riidat?

Rakennuksen kuntoa koskevat taloudelliselta intressiltään suuremmat riidat realisoituvat yleensä erillistaloissa tai pienissä rivitaloyhtiöissä. Ostajan on ennen kaupantekoa syytä huomioitava, että eri aikakausina on rakentamisessa noudatettu erilaisia määräyksiä. Puhutaan rakennuksen riskirakenteista eli rakenteen osista, jotka rakennustapansa vuoksi vaurioituvat herkästi. Yleisesti tunnettuja riskirakenteita ovat ns. valesokkelit.

Ostajalle on laissa asetettu velvollisuus tutustua kaupan kohteeseen. Ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen, jonka ostajan on katsottava tienneen tai ostaja olisi voinut havaita ennen kaupantekoa kaupan kohteeseen tutustuessaan. Ostajan on syytä tutustua huolella myynnissä olevaan kohteeseen ja erityisesti siitä annettuihin tietoihin, kuten esimerkiksi kuntotarkastusraporttiin. Rakennusalan asiantuntijan ja asianajajan käyttäminen jo ennen kauppaa olisi varmasti estänyt monta riitaa.