Global menu

Our global pages

Close

Asunto-osakeyhtiön talviset kunnossapitotehtävät ja vastuut

  • Finland
  • Other

08-01-2019

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiöllä on oltava hallitus. Hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta ja kiinteistön ja rakennusten pidon sekä muun toiminnan järjestämisestä. Hallituksen pitää toimia yhtiön edun mukaisesti ja hallitus vastaa mm. siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Talvisin asunto-osakeyhtiön vastuulla on varsin paljon kunnossapitotehtäviä.

Kulkuväylät

Asunto-osakeyhtiön velvollisuutena on pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä ja tontille johtava kulkutie käyttökelpoisena. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu jalkakäytävällä kulkemista haittaavan lumen ja jään poistaminen sekä liukkauden torjuminen esimerkiksi hiekoittamalla. Yhtiön on myös tarvittaessa poistettava jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit.

Asunto-osakeyhtiössä jalkakäytävien kunnossapidon järjestäminen kuuluu lähtökohtaisesti hallitukselle ja isännöitsijälle. Mikäli vahinko kuitenkin tapahtuu, vastaa vahingosta vastuuedellytysten täyttyessä ensisijaisesti asunto-osakeyhtiö, ei hallitus tai isännöitsijä henkilökohtaisesti. Vastuun syntyminen edellyttää huolimattomuutta asunto-osakeyhtiöltä. Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistöllä liikkuvia kohtaan on kuitenkin ns. korostunutta huolellisuusvastuuta. Asunto-osakeyhtiön on pystyttävä osoittamaan toimineensa asiassa olosuhteet huomioon ottaen riittävällä huolellisuudella. Esimerkiksi sellaiset sääolojen äkilliset muutokset, joihin on hankalaa, mutta ei mahdotonta varautua, eivät poista vastuuta mahdollisesta liukastumisvahingosta. Asunto-osakeyhtiön on tarvittaessa olosuhteista ja kohteesta riippuen järjestettävä ympärivuorokautinen tilanteen seuranta sekä varmistettava, että toimenpiteisiin myös tarvittaessa ryhdytään. Riittävän huolellisuuden osoittaminen on käytännössä hankalaa, ja asunto-osakeyhtiön on lähtökohtaisesti huolehdittava tarvittavien kunnossapitotoimien lisäksi vakuutusturvasta, jotta mahdollisista vahingoista aiheutuvat taloudelliset seuraamukset pystytään kattamaan.

Lumi ja jää

Asunto-osakeyhtiön on huolehdittava siitä, ettei putoava lumi tai jää taikka muu esine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. Velvollisuutta ei ole rajoitettu yleisessä käytössä olevaan kiinteistön osaan, vaan esimerkiksi postinkantajan tai muun luvallisesti kiinteistöllä liikkuvan henkilön kulku myös pihalla tulee turvata. Lumen ja jään kertymistä on aktiivisesti seurattava. Erityistä huomiota asiaan on kiinnitettävä olosuhteiden muuttuessa eli esimerkiksi sään lämmetessä. Putoamisvaarassa oleva lumi ja jää on poistettava. Mikäli se ei kuitenkaan ole viivytyksettä mahdollista, jalankulkijoiden pääsy putoamisvaara-alueelle on estettävä riittävin kulkuestein ja -merkinnöin.

Lumen ja jään poistamisen vastuuperusteisiin sovelletaan vastaavia periaatteita kuin liukastumisvahinkoihin, joten asianmukaisista kunnossapitotoimista on asunto-osakeyhtiössä ehdottomasti huolehdittava jo siitäkin syystä, että putoava lumi ja jää saattaa aiheuttaa vakavia henkilövahinkoja. Vakavien seurausten riskin vuoksi myös oikeuskäytännössä suhtaudutaan vastuukysymykseen tiukasti.

Tehtävien siirto kolmannelle osapuolelle

Asunto-osakeyhtiö voi tehdä kiinteistöpalveluyrityksen kanssa sopimuksen kunnossapitotöistä, ja tähän tulee myös varata budjetissa riittävät varat. Hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että sopimuksessa on riittävällä tasolla huomioitu muun ohessa liukkauden torjunta sekä lumitilanteen valvonta ja lumien pudottaminen heti vaaratilanteen havaitsemisen jälkeen. Huoltoyhtiö suorittaa lähtökohtaisesti sopimuksessa todetut työt, joten sopimusehtojen kattavuuteen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Hallituksen ja isännöitsijän on lisäksi riittävällä tarkkuudella valvottava, että sopimuksen mukaiset tehtävät hoidetaan. Mikäli laiminlyöntejä havaitaan, niihin on puututtava välittömästi ja tehokkain toimenpitein. Tältä osin kannattaa myös varmistaa dokumentaation olemassaolo eli käytännössä ei ole syytä jäädä vain puhelimitse suoritetun reklamaation varaan.

Vahinkotapauksessa ensisijainen korvausvastuu säilyy sopimuksesta huolimatta kiinteistönomistajalla. Mikäli asunto-osakeyhtiön vastuualueella liikkuva henkilö loukkaantuu ja vastuuperuste voidaan osoittaa, yhtiö korvaa aiheutuneen vahingon, kuten lääkäri- tai sairaanhoitokustannukset ja mahdollisesti aineelliset vahingot. Asunto-osakeyhtiö voi vaatia sopijakumppaniltaan korvausta jälkikäteen, jos huoltoyhtiö ei ole noudattanut sopimusta.

Hallituksen ja isännöitsijän vastuu vahingoista

Asunto-osakeyhtiön vastuuta kiinteistön turvallisuudesta tulkitaan oikeuskäytännössä tiukasti. Hallituksen jäsenet tai isännöitsijä eivät sen sijaan lähtökohtaisesti ole henkilökohtaisessa vastuussa tapahtuneista vahingoista. Henkilökohtainen korvausvastuu edellyttää aina hallituksen jäseneltä tai isännöitsijältä huolimattomuutta eli käytännössä omien tehtävien laiminlyöntiä. Jos kiinteistöä hoidetaan hyvin, kiinteistönhoitoon liittyvät sopimukset ovat kattavat sekä ajan tasalla ja toiminnan valvonta on järjestetty asianmukaisesti, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä eivät joudu henkilökohtaiseen tai rikosoikeudelliseen vastuuseen vahingosta.

For more information contact

< Go back

Print Friendly and PDF
Subscribe to e-briefings