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Städtisches Vorkaufsrecht aufgrund von Erhaltungssatzungen

  • Germany
  • Real estate

11-12-2018

Städte kaufen sich selbst zurück

Mit Erhaltungssatzungen reagieren viele Städte auf das Anliegen ihrer Bürger, nicht durch steigende Mieten aus der Stadt verdrängt zu werden: Sanierungen werden beschränkt oder gleich ganze Mietshäuser werden durch Ausnutzung eines städtischen Vorkaufsrechts erworben.

Nicht zuletzt die letzten Landtagswahlkämpfe zeigen, dass die steigenden Mieten in Ballungsräumen ein Thema sind, welches die Bürger bewegt. Immer mehr Städte versuchen, gewachsene Bevölkerungsstrukturen in einzelnen städtischen Wohnquartieren zu bewahren, indem sie ihr Vorkaufsrecht aufgrund von Erhaltungssatzungen ausüben. Erhaltungssatzungen, welche auch ein Vorkaufsrecht beinhalten, haben zum Beispiel die Städte Hamburg, Berlin, München und Frankfurt erlassen.

Erhaltungssatzungen

Bei Erhaltungssatzungen handelt es sich um baurechtliche Satzungen, welche die Gemeinden in Deutschland auf Grundlage des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassen können. Drei Schutzziele können eine Erhaltungssatzung rechtfertigen:

  1. die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  2. der sogenannte Milieuschutz, also der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  3. die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

Die Städte müssen eine Erhaltungssatzung alle fünf Jahre für das jeweilige Gebiet erneuern.

Mieterschutz durch Erhaltungssatzung

Wenn Städte bestimmen, dass sie durch eine Erhaltungssatzung die soziale Zusammensetzung der Anwohner eines Stadtviertels erhalten oder die städtebauliche Eigenart bewahren wollen, dann hat dies für Eigentümer drei Folgen:

  • Eigentümer müssen sich größere Modernisierungen von der jeweiligen Stadtverwaltung genehmigen lassen. Hierdurch soll verhindert werden, dass die Eigentümer durch den Einbau von Gästetoiletten, Fußbodenheizungen etc. oder durch eine Vergrößerung der Wohnung die Mieten erhöhen dürfen.
  • Die Stadt kann verbieten, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen oder Büroräume verwandelt werden.
  • Die Stadt hat im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht.

Vorkaufsrecht

Für den Fall, dass ein Vertrag über den Verkauf und Erwerb eines Gebäudes im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung geschlossen wird, kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht geltend machen und das Gebäude selbst erwerben. Der Käufer kann den Erwerb durch die jeweilige Stadt nur verhindern, indem er eine sogenannte Abwendungserklärung gegenüber der Stadt abgibt.

Abwendungserklärung

In einer Abwendungserklärung verpflichtet sich der neue Eigentümer, keine Maßnahmen durchzuführen, welche die Steigerung der bislang erzielten Mieten zur Folge haben, und die Wohnungen weiterhin zur Miete anzubieten.

Kaufpreis beim Erwerb durch die Stadt

Sofern die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt, ist sie grundsätzlich verpflichtet, ihr Vorkaufsrecht zu dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis auszuüben. Sofern der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet, ist die Stadt jedoch berechtigt, den Kaufpreis auf den Verkehrswert des Grundstücks herabsetzen. Sofern die Stadt von dieser Möglichkeit der Kaufpreisherabsetzung Gebrauch macht, steht es dem Verkäufer allerdings frei, von dem Kaufvertrag zurückzutreten.

Praxistipp

Infolge der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist der Verkäufer zwei Parteien gegenüber zur Erfüllung des Kaufvertrages (Eigentumsübertragung) verpflichtet. Um diesen Widerspruch aufzulösen, sehen Grundstückskaufverträge regelmäßig ein Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall der Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts vor. Ein solcher Rücktritt vom Kaufvertrag hat zur Folge, dass der Käufer die meist von ihm zu tragenden Notarkosten und eventuell auch eine Maklerprovision nutzlos aufgewandt hat.

Notar- und Beurkundungskosten, Maklerprovision

Da zwischen der Stadt und dem ursprünglichen Käufer durch die Ausübung des Vorkaufsrechts keine Rechtsbeziehung entsteht, sind Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche des Käufers gegen die Stadt nicht gegeben. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen der Stadt und dem Verpflichteten (Verkäufer) unter den Bestimmungen zustande, die der Verpflichtete / Verkäufer mit dem Dritten / Käufer vereinbart hat. Aufgrund dieser Regelung muss die Stadt regelmäßig die Kosten tragen, die der Käufer nach dem Kaufvertrag zu tragen hätte.

Dazu gehören insbesondere

  • die Beurkundungskosten,
  • die Kosten einer Auflassungsvormerkung für den Käufer
  • sowie die Kosten einer Schätzung des Grundstücks.

Grundsätzlich gilt dies auch für eine vom Käufer geschuldete Maklerprovision, sofern sich aus dem Maklervertrag nicht etwas anderes ergibt.

Wenn der Käufer diese Kosten bereits bezahlt hat, ist umstritten, ob er einen Erstattungsanspruch unmittelbar gegen die Stadt als Vorkaufsberechtigte hat oder einen Anspruch gegen den Verkäufer, der dann wiederum seinerseits einen Erstattungsanspruch gegen die Stadt hätte.

Portfolioverkauf und teilweise Ausübung des Vorkaufsrechts

Sollen mehrere Wohnimmobilien und/oder Wohn-und Gewerbeimmobilien im Rahmen eines Portfolioverkaufs verkauft werden, sollte der Käufer darauf drängen, dass im Kaufvertrag für den Fall, dass die Stadt im Hinblick auf einzelne Kaufgegenstände ihr Vorkaufsrecht ausübt, ausdrücklich festgehalten wird, dass der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer im Hinblick auf nicht Vorkaufsrechts befangene Grundstücke unverändert durchgeführt wird.

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