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Covid-19-Informationen für Vermieter/Mieter

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  • Real estate

07-05-2020

1. Temporäres Kündigungsverbot

Kommt der Mieter mit einem erheblichen Teil seiner Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Von diesem gesetzlichen Grundsatz schafft das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie („Covid-19 Gesetz“) eine Ausnahmeregelung zum Schutz von Mietern:

Bezahlt der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit keine Miete, kann der Vermieter deswegen (bis zum Ablauf des 30. Juni 2022) den Mietvertrag ausnahmsweise dann nicht kündigen, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie beruht.

Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Bloße Nichtzahlung genügt also nicht.

Ist der Mieter von einer behördlich angeordneten Betriebsschließung betroffen, kann dies ein Indiz dafür sein, dass die Nichtleistung der Miete hierauf „beruht“. Sinn und Zweck des Covid-19 Gesetzes ist die Sicherung von Mietverhältnissen als (betriebliche) Existenzgrundlage. Dies spricht dafür, dass die Nichtleistung der Miete nur dann im Sinne des Gesetzes auf der Pandemie „beruht“, wenn der Mieter deshalb im Ergebnis nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Dies gilt etwa dann, wenn beispielsweise durch eine Geschäftsschließung erhebliche Umsatzrückgänge eintreten und auch sonst keine ausreichenden liquiden Mittel vorhanden sind, um die Miete zu bezahlen.

Insoweit ist also bei der Nichtzahlung der Miete Vorsicht geboten, weil für den Fall, dass die besonderen Voraussetzungen des Covid-19 Gesetzes nicht vorliegen, eine Kündigung des Vermieters durchgreifen könnte, das Mietverhältnis also wirksam beendet wäre.

2. Mietzahlungspflicht

Durch das COVID-19 Gesetz unberührt bleibt die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete. Auch wenn eine Kündigung ausgeschlossen ist, kann der Vermieter also weiterhin die Miete verlangen, ggf. gerichtlich durchsetzen und bei Zahlungsverzug auch Verzugszinsen geltend machen. Je nachdem, ob an dem Mietverhältnis ein Verbraucher beteiligt ist, belaufen sich diese auf 5 oder 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Teilweise wird zwar mit unterschiedlicher rechtlicher Begründung vertreten, dass wegen der Auswirkungen der Covid-19 Pandemie die Miete gemindert ist oder die Pflicht zur Zahlung der Miete gar ganz entfällt. Diese Auffassungen sind rechtlich allerdings nicht gesichert und sollten daher unter Berücksichtigung des konkreten Wortlauts des Mietvertrages abgewogen werden.

3. Handlungsempfehlung

Insgesamt empfehlen wir sowohl die Voraussetzungen des Covid-19 Gesetzes und des dort geregelten temporären Kündigungsverbots als auch etwaige Rechte zur Reduzierung der Miete sorgfältig zu prüfen. Um die Krise partnerschaftlich zu meistern und rechtliche Risiken zu minimieren, kann eine einvernehmliche Lösung für beide Parteien vorteilhaft sein. Eine solche Vereinbarung kann Komponenten der Stundung, Tilgung, eines befristeten Kündigungsverzichts und ggf. auch von Mietnachlässen oder von Investitionszuschüssen verknüpfen. Dabei gilt es insbesondere auch steuerliche Implikationen im Blick zu behalten (vgl. unser Beitrag vom 08.05.2020).