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SARS-CoV-2: Informationen für Wohnungseigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter

  • Germany
  • Real estate

31-03-2020

SARS-CoV-2 („Corona“)

Das Virus SARS-CoV-2, auch als „Corona“ bekannt, hat Deutschland erreicht und entfaltet branchenübergreifend weitreichende Auswirkungen. Auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter stellen sich dieser Tage einige Fragen, die dieser Beitrag beantworten soll.

1. Eigentümerversammlungen

Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümer finden grundsätzlich als Präsenzversammlungen statt. Aufgrund der Allgemeinverfügung über Veranstaltungsverbote und Betriebsunterbrechungen anlässlich der Corona-Pandemie in Bayern sind derzeit Veranstaltungen und Versammlungen landesweit untersagt. Ähnliche Regelungen gibt es bundesweit in allen Bundesländern, sodass derzeit davon ausgegangen werden kann, dass Wohnungseigentümer keine Eigentümerversammlungen einberufen können.

Eine Online-Eigentümerversammlung etwa über Chatsysteme oder Videotelefonie kommt grundsätzlich als Alternative derzeit zudem nur in Betracht, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich so vorgesehen ist. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Teilnahme gegebenenfalls aufgrund mangelnder technischer Gegebenheiten nicht für alle Eigentümer gleichmäßig möglich wäre.

2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Aufgrund der fehlenden Möglichkeit von Eigentümerversammlungen stellt sich die Frage, wie derzeit WEG-Beschlüsse gefasst werden. In § 23 Abs. 3 WEG ist vorgesehen, dass Beschlüsse auch schriftlich gefasst werden können. Da der schriftliche Beschluss allerdings die Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, wird diese Möglichkeit gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften in der Praxis wenig angewendet. Zudem dürften schriftliche Beschlüsse in der Regel selten Wirksamkeit erlangen, da eine Allstimmigkeit selten herbeigeführt werden wird.

3. Bestellung des WEG-Verwalters

Aufgrund der vorgenannten Schwierigkeiten, derzeit einen WEG-Beschluss herbeizuführen, ist es momentan auch nur erschwert möglich, einen WEG-Verwalter zu bestellen. Um diesem Problem zu begegnen, sieht das jüngst verabschiedete Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts- Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in Artikel 2 § 6 Abs. 1 vor, dass der zuletzt bestellte WEG-Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.

Ist also momentan keine Beschlussfassung möglich, mit welcher ein neuer WEG-Verwalter bestellt wird, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht etwa ohne Verwalter, sondern bleibt der bestehende Verwalter über die gesetzlich vorgesehenen Höchstfristen der Bestellungszeit hinaus im Amt. § 26 Abs. 1 S. 2 WEG wird damit vorübergehend außer Kraft gesetzt.

Laut der Gesetzesbegründung sind davon auch Fälle umfasst, in denen die Amtszeit des Verwalters bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes ausgelaufen ist. Es bleibt offen, wie mit Fällen umgegangen werden soll, in denen die Wohnungseigentümer die Bestellungszeit bewusst haben auslaufen lassen, weil sie ggf. keinen neuen Verwalter bestellen wollten sowie wie damit umgegangen wird, wenn der Verwalter etwa sein Amt selbst niedergelegt hat. Soll in diesen Konstellationen dann dennoch der zuletzt amtierende Verwalter im Amt bleiben?

4. Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Auch wenn aufgrund der aktuellen Situation Eigentümerversammlungen nicht durchgeführt werden können und Beschlussfassungen nur unter erschwerten Bedingungen möglich sind, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch handlungsfähig. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sieht vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf. Ein dringender Fall liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Soweit dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle unaufschiebbaren Maßnahmen zu veranlassen. Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen können dann zu einem späteren Zeitpunkt beschlossen werden.

5. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Um auch die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der aktuellen Situation sicherzustellen, sieht das neue Gesetz in Artikel 2 § 6 Abs. 2 vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt. Damit ist ein Anspruch auf die Hausgeldrücklagen sichergestellt. Die Jahresabrechnung soll dann in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen werden. Soweit die Jahresabrechnung für steuerliche Zwecke von einzelnen Wohnungseigentümern allerdings vorab erforderlich ist, ist diese den Eigentümern schon zuvor zur Verfügung zu stellen.

6. Zusammenfassung

Da die momentane Situation in der jüngeren Geschichte einzigartig ist, gibt es bislang keine Rechtsprechung zu den oben dargestellten Fragestellungen. Auch die Meinungen in der Lehre gehen auseinander, sodass insgesamt keine pauschalen Handlungsanweisungen gegeben werden können.

Das neue Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts- Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ist seit 27. März 2020 in Kraft und kann mit den Regelungen zum Wirtschaftsplan und zum WEG-Verwalter grundsätzlich eine praktikable Zwischenlösung bieten. Dennoch ist immer einzelfallabhängig die Gemeinschaftsordnung zu Betrachten und eine individuelle Lösung für die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft zu finden.

Unabhängig von der COVID-19-Pandemie hat die Bundesregierung den Gesetzesentwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) fast zeitgleich auf den Weg gebracht, mit welchem unter anderem die Hürden für die Beschlussfähigkeit gelockert werden sollen und den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden soll, von der Digitalisierung auch im Rahmen von Eigentümerversammlungen Gebrauch zu machen.

Das Gesetz ist derzeit zwar noch nicht beschlossen, aber gerade in Zeiten wie der aktuellen COVID-19-Pandemie scheinen die darin angedachten Neuerungen zur Vereinfachung der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehr als begrüßenswert.