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Kein Formerfordernis bei Änderungen eines Grundstückskaufvertrages nach bindender Auflassungserklärung

  • Germany
  • Real estate

11-12-2018

Die Entscheidung

Entgegen der Entscheidung des OLG Stuttgart als Vorinstanz (vgl. hierzu die Entscheidung im Newsletter 3/2018) hält der BGH mit seinem Urteil vom 14. September 2018 –V ZR 2013/17– an seiner ständigen Rechtsprechung fest, dass Grundstückskaufverträge nach erklärter bindender Auflassung formlos abgeändert werden können. Mit dieser Bestätigung seiner ständigen Rechtsprechung stellt sich der BGH gegen die herrschende Meinung des – insbesondere notariellen – Schrifttums und einzelner Gerichte, wonach Vertragsänderungen erst dann formfrei möglich sein sollen, wenn die Auflassung im Grundbuch vollzogen ist, also die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

Im Einzelnen

Gemäß § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diesem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft gehören. Der BGH bestätigt in diesem Urteil, dass § 311b BGB daher grundsätzlich für Vereinbarungen gilt, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH, an der der BGH auch in diesem Urteil festhält, sind solche Änderungen allerdings dann formfrei, wenn sie lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehenen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern. In dem dieser BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurde nachträglich eine Herabsetzung des beurkundeten Kaufpreises vereinbart, also eine wesentliche Veränderung der Verpflichtungen, die gemäß § 311b BGB beurkundungspflichtig gewesen wäre.

Auf die Wesentlichkeit kommt es nach dem BGH hier allerdings nicht mehr an, weil die Parteien zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Änderung des Kaufpreises die Auflassung bereits erklärt und somit ihre Verpflichtung zur Eigentumsübertragung erfüllt hatten. Der BGH teilt die Auffassung des OLG Stuttgart nicht, dass trotz erklärter Auflassung eine Änderung eines Grundstückskaufvertrages beurkundungspflichtig ist , wenn sie noch vor Eigentumsumschreibung erfolgt und die Parteien den Notar angewiesen haben , eine die Auflassungserklärung enthaltene Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist. Begründet wird dies vom BGH damit, dass die bindend gewordene Auflassung eine zeitliche Zäsur bildet, ab der nachträgliche Änderungen eines Grundstückskaufvertrages formlos möglich sind, auch wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisung der Kaufvertragsparteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist, denn solche Abreden ändern nach der Auffassung des BGH nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt wird. Insbesondere stellen die Parteien ihre Einigungsanträge nicht unter eine Bedingung, was ohnehin nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam wäre. Bei diesen Anweisungen handelt es sich vielmehr nur um vollzugstechnische Abreden, die gerade deshalb erforderlich sind, weil die Auflassung bindend ist.

Praxishinweis

Durch die Bestätigung seiner Rechtsprechung trotz anderslautender herrschender Meinung in der Literatur und anderslautender Urteile schafft der BGH mit dieser Entscheidung Rechtssicherheit, auch wenn seine dogmatische Begründung nicht vollständig überzeugt. Eine Vertragsgestaltung dahingehend, dass die Parteien im Kaufvertrag bindende Auflassungserklärungen abgeben, ist in der Praxis der Regelfall. Für diesen Fall gilt nach der Rechtsprechung des BGH die Ausnahme von dem Grundsatz, dass Vereinbarungen, mit denen ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird, beurkundet werden müssen. Üblich sind heute solche Vertragsgestaltungen, nach denen entweder (a) die Auflassung bereits im Grundstückskaufvertrag erklärt und der Notar als Treuhänder unwiderruflich angewiesen wird, die Eigentumsumschreibung erst nach erfolgter und nachgewiesener Kaufpreiszahlung zu beantragen oder (b) der Notar unwiderruflich bevollmächtigt wird, die Eintragungsbewilligung erst zum vorgenannten Zeitpunkt zu bewilligen.

Bei einer solchen Vertragsgestaltung bedürfen Nachträge zu einem Grundstückskaufvertrag nach der Rechtsprechung des BGH keiner Beurkundung.

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