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Kein Mietenstopp in Bayern

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17-07-2020

„#6 Jahre Mietenstopp“ – Der Bayrische Verfassungsgerichtshof verhindert das Volksbegehren über die Verschärfung von Mietpreisregelungen in Bayern

Einleitung

Am 16.07.2020 - Az. Vf. 32-IX-20 - hat der Bayrische Verfassungsgerichtshof (im Folgenden: „Gericht“) entschieden, dass das Volksbegehren „#6 Jahre Mietenstopp“ nicht zugelassen wird. Hintergrund dieser Entscheidung ist der von den Initiatoren des Volksbegehrens eingereichte Gesetzesentwurf über die Begrenzung der Miethöhe in 162 bayrischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Dabei umfasste der Gesetzesentwurf im Kern folgende Regelungen betreffend des Wohnraummietrechts:

- Bei laufenden Mietverhältnissen sollten Mieterhöhungen verboten werden. Ausnahmen bestünden, wenn die erhöhte Miete 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigt oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

- Bei Neuvermietung dürfte der Mietzins nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen wären aber Neubauten.

- Diese Regelungen sollten sechs Jahre gelten und auch Staffel- und Indexmieten betreffen.

Grundsätzlich können in Bayern unter bestimmten Voraussetzungen durch Volksbegehren Gesetzesvorlagen und -entwürfe in den Landtag zur Realisierung eines Gesetzes eingeführt werden. Zunächst entscheidet dabei aber das Staatsministerium des Inneren, für Sport und Integration (im Folgenden: „Ministerium“) über die Zulassung des Volksbegehrens. Wenn das Ministerium das Bestehen der Zulassungsvoraussetzungen des Volksbegehrens anzweifelt, entscheidet das Gericht, ob das Volksbegehren zuzulassen ist.

Das Gericht lehnte die Zulassung des Volksbegehrens ab. Dem Freistaat Bayern fehle zu einem „Mietenstopp“ die Gesetzgebungskompetenz.

1. Aktuelle Gesetzeslage

Nach den bundesweit geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs („BGB“) sind Mieterhöhungen wie folgt nur eingeschränkt möglich:

a. Bei laufenden Mietverhältnissen kann der Vermieter gem. § 558 Abs.1 BGB grundsätzlich von dem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete 15 Monate unverändert war. Dies gilt nicht bei Staffel- oder Indexmieten.

Begrenzt wird diese Regelung durch die sog. „Kappungsgrenze“ in § 558 Abs.3 BGB, wonach sich die Miete insgesamt aber nicht um mehr als 20% innerhalb von drei Jahren erhöhen darf. Ausgenommen sind hierbei aber Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und Veränderungen von Betriebskosten(-pauschalen).

b. Bei Neuvermietungen gilt gem. § 556d BGB die sog. „Mietpreisbremse“. Hiernach darf der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, wenn der Wohnraum in einem durch die Landesregierung festgesetzten Gebiet mit „angespannten Wohnungsmarkt“ liegt. Dabei ist diese Mietpreisbremse aber bei Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird, nicht anzuwenden. Ebenso werden unter Umständen auch die Vormiete sowie bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.

Die Mietpreisbremse ist insoweit auch verfassungskonform, wie das Bundesverfassungsgericht 2019 festgestellt hat.

2. Entscheidung des Gerichts

Das Gericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass dem Bayrischen Gesetzgeber keine Gesetzgebungskompetenz hinsichtlich dieses Gesetzesentwurfes zusteht. Die Gestaltung des bürgerlichen Rechts, zu dem auch das BGB und so auch das Mietrecht gehören, ist Gegenstand der sog. „konkurrierenden Gesetzgebung“ nach Art. 72 Abs.1 Grundgesetz („GG“). Das bedeutet, dass der Freistaat Bayern dann gesetzgebend aktiv werden kann, wenn der Bund es nicht getan hat. Da der Bund das Mietrecht aber ausreichend geregelt hat, können die Länder insoweit nicht mehr tätig werden.

Interessant ist, dass das Gericht diesen Gesetzentwurf nicht unter den Bereich des Wohnungswesens, was aber die Gesetzgebungskompetenz der Länder bedeuten würde, subsumiert. Begründet wird dies damit, dass es bei diesem Gesetzesentwurf an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehle. Ein solches setzt voraus, dass der Gesetzentwurf schwerpunktmäßig die Beziehung zwischen Bürger und Staat („öffentlich-rechtliche Beziehung“) betrifft. Vielmehr sollen durch dieses Volksbegehren nur die bestehenden bürgerlich-rechtlichen Regeln nämlich zwischen Mieter und Vermieter verschärft werden.

Durch die fehlende Gesetzgebungskompetenz hat sich das Gericht daher leider nicht inhaltlich mit dem Gesetzesentwurf befasst.

3. Ausblick

Vermieter können zunächst aufatmen. In Bayern wird es in nächster Zeit nicht zu einer Verschärfung der aktuellen bundesweiten Gesetzeslage zu Lasten der Vermieter kommen.

Den Initiatoren des Begehrens bleibt grundsätzlich noch die Möglichkeit, gegen diese Entscheidung Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu erheben.

Ob das Bundesverfassungsgericht eine andere Rechtsauffassung vertritt, ist fraglich, zumal die Argumentation des Gerichts – jedenfalls hinsichtlich des vorliegenden Gesetzesentwurfes – überzeugend ist. Durch das Begehren sollen nur die bestehenden nationalen Regelungen verschärft werden.

Ein anderes Ergebnis könnte sich aber dann ergeben, wenn das Volksbegehren insoweit inhaltlich geändert wird, dass es im Kern um das Wohnungswesen in Bayern geht. Dann müsste das Volksbegehren aber das oben erwähnte öffentlich-rechtliche Gesamtkonzept enthalten. Dies wäre nach dem Gericht etwa dann der Fall, wenn „beispielsweise die betroffenen Wohnungen nur noch an bestimmte Berechtigte vergeben werden dürfen oder dass die jeweilige Vertragsgestaltung einer behördlichen Genehmigung bedarf. Ob ein solches Gesamtkonzept dann aber die erforderliche Unterstützung im bayrischen Volk hat, ist eine andere Frage (Rn.74 der Entscheidung).

Inwieweit diese Entscheidung Signalwirkung für den vor dem Berliner Verfassungsgericht und dem Bundesverfassungsgericht anhängigen „Berliner Mietendeckel“ hat, ist dabei aber noch offen. Hintergrund dieses Mietendeckel ist, dass das Land Berlin mit dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen („MietenWoG Bln“) eine ähnliche Regelung am 23.02.2020 in Kraft gesetzt hat. Auch in Berlin stellt sich hauptsächlich die Frage, ob das Land die nötige Gesetzgebungskompetenz hatte. Die Rechtsprechung aus Bayern ist insoweit nicht für diese Verfahren bindend, ihr dürfte aber im Ergebnis zu folgen sein.

Jedenfalls geben die Initiatoren des Begehrens auf ihrer Webseite bekannt, dass sie nun versuchen werden, über den Bund ihre Interessen durchzusetzen.

Bis auf Weiteres gelten die oben genannten bundesweiten Mietzins-Regularien demnach in Bayern uneingeschränkt fort.