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Keine formularvertragliche Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei der Überlassung von unrenovierten Gewerberäumen

  • Germany
  • Real estate

19-06-2019

Das OLG Dresden (Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18) überträgt die bei Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH Urteil vom 18.03.2018 - VII ZR 185/14) auch auf gewerbliche Mietverhältnisse, wonach bei der Überlassung von unrenoviertem Wohnraum an den Mieter, die formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf diesen einer AGB-Kontrolle nicht standhält.

Der Fall

Ein Unternehmen mietete mit vier inhaltsgleichen Mietverträgen vier Wohnungen an, um sie seinen Monteuren, Bauarbeitern und Messegästen zur Verfügung zu stellen. Die Mietverträge sahen unter anderem eine Regelung vor, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses, die anfallenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen hatte. Die Wohnungen befanden sich bereits zum Zeitpunkt der Übergabe in einem abgewohnten und mangelhaften Zustand. Nach Beendigung der Mietverträge und Rückgabe der Wohnungen an den Vermieter forderte dieser den Mieter erfolglos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Da sich der Mieter weigerte, die Arbeiten vorzunehmen, renovierte der Vermieter die Wohnungen zwischenzeitlich selbst. Die ihm daraus entstanden Kosten von ca. EUR 34.000,- verlangte er vom Mieter ersetzt.

Die Entscheidung

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, da der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Das OLG Dresden folgt daher auch im Bereich des Gewerberaummietrechts der Rechtsprechung des BGH (s.o.), wonach bei Wohnraummietverträgen die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Zusammenhang mit der Anmietung von unrenovierten Wohnungen unwirksam ist.

Auch wenn der Mieter nach den vom OLG Dresden beurteilten Mietverträgen Wohnungen angemietet hatte, so handelte es sich vorliegend nicht um Wohnraummietverträge, sondern vielmehr um gewerbliche Mietverträge. Denn Wohnraumietverträge können nur vorliegen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Da es sich beim Mieter jedoch um eine juristische Person handelt, kann diese schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten.

Nach Auffassung des OLG Dresden ist die vorbezeichnete Rechtsprechung des BGH auch auf Gewerberaummietverträge zu übertragen. Maßgeblicher Grund für die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich sei nicht die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen als solche, sondern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er sondern der Vormieter verursacht hat. Da Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz grundsätzlich Sache des Vermieters sind, beachteiligen Klauseln den Mieter unangemessen, die ihm die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen auferlege, die er nicht zu vertreten hat, ohne ihn dafür zu kompensieren. Vor dem Hintergrund, dass sich die Gesetzeslage zwischen Gewerberaummietverhältnissen und Wohnraummietverträgen insofern nicht unterscheidet, ist die zum Wohnraummietrecht ergangene Entscheidung des BGH auch auf den Bereich der gewerblichen Mietverträge zu übertragen.

Praxishinweis

Neben dem OLG Celle (Beschluss vom 13.07.2016 – 2 U45/16), nimmt nun auch das OLG Dresden eine Übertragbarkeit der zuvor dargestellten BGH-Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auf gewerbliche Mietverträge an. Bis eine abschließende höchstrichterliche Rechtsprechung auch in Bezug auf Gewerberaummietverträge ergangen ist, ist es gewerblichen Vermietern bei der Vermietung von unrenovierten Mietflächen zu raten, gesonderte Regelungen mit den Mietern zu treffen, um die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter zu übertragen; sei es z.B. durch eine finanzielle Kompensation des Mieters durch den Vermieter oder dadurch, dass eine entsprechende Individualvereinbarung mit dem Mieter getroffen wird.

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