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Kommunale Immobilienverkäufe mit Kündigungsschutzklausel für den Mieter als Vertrag zugunsten Dritter

  • Germany
  • Real estate

11-12-2018

BGH Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18

Sachverhalt

Im Jahr 2012 erwarben die Kläger (Vermieter) ein Hausgrundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Siedlungshaus von der Stadt Bochum. Die Beklagten sind seit nunmehr 37 Jahren Mieter einer in diesem Siedlungshaus gelegenen Wohnung. Die Kläger sind in die zweite Wohnung des Siedlungshauses eingezogen. Der Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und der Kläger enthält folgende Regelung:

“Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger den Beklagten unter Berufung auf den erleichterten Kündigungsgrund des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach besteht zugunsten des Vermieters eine Kündigungsmöglichkeit, wenn dieser in dem betreffenden Gebäude mit – wie im streitgegenständlichen Verfahren – nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Die Vorinstanzen haben die Klage auf Räumung und Herausgabe zugunsten der Beklagten abgewiesen. Nach zugelassener Revision verfolgten die Kläger ihren vermeintlichen Anspruch vor dem BGH weiter. Dieser blieb ohne Erfolg.

Entscheidung 

Nach Auffassung der Kläger können sich die Beklagten auf die kaufvertragliche Regelung nicht berufen, da der Kaufvertrag allein zwischen den Klägern und der Stadt Bochum abgeschlossen worden sei und die Beklagten als Mieter nicht Partei des Vertrages seien. Zudem sind die Kläger der Ansicht, dass die Regelung aufgrund der Mehrfachverwendung durch die Stadt Bochum in diversen anderen Immobilienkaufverträgen als vorformulierte AGB einzustufen sei, die Kläger unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei. 

Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei den Bestimmungen im Kaufvertrag zu dem lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB, welche den Mietern eigene Rechte gegenüber den Käufern einräumt und im zu entscheidenden Sachverhalt eine Kündigung durch die Käufer als neue Vermieter ausschließt. Bereits der Wortlaut der Regelung, “lebenslanges Wohnrecht”, “Übernahme des Mietverhältnisses durch den Käufer” räumt laut BGH den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition gegenüber dem Käufer als dem neuen Vermieter ein. Die Kündigung des Mietverhältnisses soll dem neuen Vermieter lediglich in Fällen, in denen die Mieter ihre Mieterpflichten dergestalt verletzen, dass das Verhalten eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt (etwa bei Zahlungsverzug), möglich sein. Nach Ansicht des BGH droht den Mietern allein dann der Verlust ihres Wohnraums.

Auch die Auslegung der vertraglichen Regelung ergibt laut BGH nichts anderes. Denn die Beklagten genießen als langjährige Mieter eine hohe Schutzbedürftigkeit und die Stadt Bochum trägt als kommunaler Eigentümer und Veräußerer eine große Verantwortung. Der Wille, den Mietern einen derart umfassenden Schutz zu gewähren, wird durch das Rückkaufsrecht der Stadt Bochum im Falle der unberechtigten Kündigung durch den Vermieter unterstrichen. Der Ausschluss  der Kündigungsgründe in der Regelung des Kaufvertrages ist nicht abschließend (“insbesondere”), so dass auch der Kündigungsgrund des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB  ohne weiteres darunter fällt.

Selbst wenn die Regelung als AGB einzustufen wäre, liegt nach Ansicht des BGH jedenfalls keine unangemessene Benachteiligung der Käufer als neue Vermieter im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB vor. Im Gegenteil: Der BGH stuft die Regelung vielmehr als eine ausgewogene Bestimmung für den kommunalen Wohnungsverkauf mit langjährigen Mietverhältnissen ein. 

Hinweis für die Praxis

Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH zwar die Rechte der Mieter bei kommunalen Wohnungsverkäufen.  Zu beachten ist jedoch, dass der BGH die Schutzwürdigkeit der Mieter besonders aufgrund des langjährigen Bestehen des Mietverhältnisses bejaht. In Fällen, bei denen die Mieter vor der Veräußerung erst seit kurzem in der betroffenen Wohnung wohnen, ist es gut denkbar, dass ein Gericht bei Abwägung der Interessen zu einem anderen Ergebnis gelangt und die Wirksamkeit einer Kündigung des neuen Vermieters als wirksam einstuft.

In zahlreichen Kaufverträgen betreffend kommunale Wohnungsveräußerungen gibt es gleichgelagerte Klauseln, die darauf gerichtet sind, die Mieter vor einer Kündigung durch neue Vermieter zu schützen. Um Zweifelsfragen zu vermeiden, sollte bei der Vertragsgestaltung  idealerweise direkt auf § 328 BGB Bezug genommen werden.

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