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Lichtblick für Investitionen in Erhaltungssatzungsgebieten

  • Germany
  • Real estate

12-01-2022

Grundsatzentscheidung des BVerwG, 09.11.2021; 4 C 1.20

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde darf nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer einer Immobilie deren Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung (sog. „Millieuschutzsatzung“) verdrängen könnte.

1. Hintergrund der Entscheidung

Die Stadt Berlin hat einen Großteil der zentralen Wohnbezirke zu sog. Milieuschutzgebieten erklärt. In diesen bedürfen der Rückbau oder die (Nutzungs-) Änderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Dies soll der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ dienen (sog. Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung, in Berlin als „Milieuschutzgebiet“ bezeichnet).

Bei einer Veräußerung einer Immobilie im Bereich einer Milieuschutzsatzung übte die Stadt Berlin regelmäßig das gemeindliche Vorkaufsrecht aus, sofern der Käufer nicht eine vorgefertigte Abwendungserklärung der Stadt Berlin unterzeichnete.

Die Abwendungserklärung ist ein gesetzlich vorgesehener Verzicht auf das Vorkaufsrecht. Diese wurde jedoch üblicherweise mit derart harten Auflagen und Einschränkungen bezüglich Renovierung, Ausstattung der Wohnungen und Miethöhen für Investoren verbunden, sodass Investitionen in Wohnimmobilien deutlich erschwert wurden und Investoren vor Käufen in Erhaltungssatzungsgebieten deutschlandweit Abstand genommen haben.

Aufgrund des gemeindlichen Vorkaufsrechtes und der oftmals geforderten Abwendungserklärung durch die Gemeinden reduziert sich zudem üblicherweise der Wiederverkaufswert der Immobilien erheblich.

2. Ausschluss des Vorkaufsrechts

Eigentlich ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn

(i) das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder

(ii) den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme

bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist.

Die Stadt Berlin argumentierte jedoch, dass bei den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme und damit auch in Gebieten der Erhaltungssatzung auch möglicherweise erhaltungswidrige zukünftige Nutzungen zu berücksichtigen seien (insbesondere eine Mieterhöhung oder Renovierungen über dem Mindeststandard, welche einkommensschwächere Gruppen potenziell aus dem Milieuschutzgebiet verdrängen könnte). Auf Grund dieser dem Gesetzeswortlaut widersprechenden Rechtsauffassung der Stadt Berlins (und vieler weiterer Gemeinden in Deutschland) blieb den Investoren nur die Wahl (i) von der Investition Abstand zu nehmen (ii) darauf zu hoffen, dass das Vorkaufsrecht durch die Gemeinde nicht ausgeübt wird (iii) oder die – in der Regel – aus Investorensicht äußerst einschneidende Abwendungserklärung zu unterzeichnen.

3. Urteil des BVerwG

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis nunmehr gekippt. Die Gemeinden dürfen bei der Beurteilung des Kaufvertrages und damit der Prüfung und Erteilung der Zustimmung zu diesem, lediglich die Vorgaben des § 26 Nr. 4 BauGB zu Grunde legen. Darüber hinausgehende, nicht gesetzlich geregelte Vorgaben, wie z.B. die zu erwartende zukünftige Entwicklung des Grundstückes oder die Pläne des Investors, seien nicht einzubeziehen. Angesichts des klaren Regelungsgehalts und Wortlauts von § 26 Nr. 4 BauGB sei vielmehr lediglich der „Status Quo“ zu berücksichtigen.

Die Geltendmachung des Vorkaufsrecht sei damit dann ausgeschlossen, wenn die Gemeinde, wie bisher gehandhabt, dies ausschließlich mit zukünftigen Entwicklungen des Grundstückes und/oder anderen nicht gesetzlich geregelten Vorgaben begründet.

4. Fazit

Das in Berlin und anderen Gemeinden viel genutzte Instrument des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungen und die daraus geforderte Abwendungserklärung ist durch diese Grundsatzentscheidung erheblich eingeengt und auf ihren tatsächlichen gesetzlichen Abwendungsfall beschränkt worden. Dies schafft nun neue Investitionsmöglichkeiten in räumlichen Bereichen, in welchen Investoren in der Vergangenheit eher zögerlich waren.

Umlegungs- und Sanierungsgebieten unterliegen den selben Regelungen und behördlichen Erwägungen zugrunde. Es ist abzuwarten, ob diese Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auf diese Gebiete zu übertragen sein wird und damit Investoren weitere Sicherheit in solchen speziellen Gebieten bietet.

Als Reaktion auf diese Entscheidung hat das Land Berlin eine Änderung von § 26 Abs. 4 BauGB beim Bundesrat eingebracht, wonach der Wortlaut des § 26 Abs. 4 BauGB so geändert werden soll, dass auch zukünftige Nutzungen in Erhaltungssatzungsgebieten für die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu berücksichtigen sind. Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieses Urteil nun zum Anlass nimmt und den gesetzlichen Wortlaut entsprechend anpasst, so dass die Gemeinden auch wieder Erwägungen zur zukünftigen Nutzung und Entwicklung des Grundstückes in ihre Überlegungen einbeziehen können und auf dieser Grundlage die Entscheidung treffen, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben wollen.

Grundsatzentscheidung des BVerwG, 09.11.2021; 4 C 1.20

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde darf nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer einer Immobilie deren Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung (sog. „Millieuschutzsatzung“) verdrängen könnte.

1.    Hintergrund der Entscheidung

Die Stadt Berlin hat einen Großteil der zentralen Wohnbezirke zu sog. Milieuschutzgebieten erklärt. In diesen bedürfen der Rückbau oder die (Nutzungs-) Änderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Dies soll der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ dienen (sog. Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung, in Berlin als „Milieuschutzgebiet“ bezeichnet).

Bei einer Veräußerung einer Immobilie im Bereich einer Milieuschutzsatzung übte die Stadt Berlin regelmäßig das gemeindliche Vorkaufsrecht aus, sofern der Käufer nicht eine vorgefertigte Abwendungserklärung der Stadt Berlin unterzeichnete.

Die Abwendungserklärung ist ein gesetzlich vorgesehener Verzicht auf das Vorkaufsrecht. Diese wurde jedoch üblicherweise mit derart harten Auflagen und Einschränkungen bezüglich Renovierung, Ausstattung der Wohnungen und Miethöhen für Investoren verbunden, sodass Investitionen in Wohnimmobilien deutlich erschwert wurden und Investoren vor Käufen in Erhaltungssatzungsgebieten deutschlandweit Abstand genommen haben.

Aufgrund des gemeindlichen Vorkaufsrechtes und der oftmals geforderten Abwendungserklärung durch die Gemeinden reduziert sich zudem üblicherweise der Wiederverkaufswert der Immobilien erheblich.

2.    Ausschluss des Vorkaufsrechts

Eigentlich ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn

(i)            das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder

(ii)           den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme

bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist.

Die Stadt Berlin argumentierte jedoch, dass bei den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme und damit auch in Gebieten der Erhaltungssatzung auch möglicherweise erhaltungswidrige zukünftige Nutzungen zu berücksichtigen seien (insbesondere eine Mieterhöhung oder Renovierungen über dem Mindeststandard, welche einkommensschwächere Gruppen potenziell aus dem Milieuschutzgebiet verdrängen könnte). Auf Grund dieser dem Gesetzeswortlaut widersprechenden Rechtsauffassung der Stadt Berlins (und vieler weiterer Gemeinden in Deutschland) blieb den Investoren nur die Wahl (i) von der Investition Abstand zu nehmen (ii) darauf zu hoffen, dass das Vorkaufsrecht durch die Gemeinde nicht ausgeübt wird (iii) oder die – in der Regel – aus Investorensicht äußerst einschneidende Abwendungserklärung zu unterzeichnen.  

3.    Urteil des BVerwG

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis nunmehr gekippt. Die Gemeinden dürfen bei der Beurteilung des Kaufvertrages und damit der Prüfung und Erteilung der Zustimmung zu diesem, lediglich die Vorgaben des § 26 Nr. 4 BauGB zu Grunde legen. Darüber hinausgehende, nicht gesetzlich geregelte Vorgaben, wie z.B. die zu erwartende zukünftige Entwicklung des Grundstückes oder die Pläne des Investors, seien nicht einzubeziehen. Angesichts des klaren Regelungsgehalts und Wortlauts von § 26 Nr. 4 BauGB sei vielmehr lediglich der „Status Quo“ zu berücksichtigen.

Die Geltendmachung des Vorkaufsrecht sei damit dann ausgeschlossen, wenn die Gemeinde, wie bisher gehandhabt, dies ausschließlich mit zukünftigen Entwicklungen des Grundstückes und/oder anderen nicht gesetzlich geregelten Vorgaben begründet.

4.    Fazit

Das in Berlin und anderen Gemeinden viel genutzte Instrument des Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungen und die daraus geforderte Abwendungserklärung ist durch diese Grundsatzentscheidung erheblich eingeengt und auf ihren tatsächlichen gesetzlichen Abwendungsfall beschränkt worden. Dies schafft nun neue Investitionsmöglichkeiten in räumlichen Bereichen, in welchen Investoren in der Vergangenheit eher zögerlich waren.

Umlegungs- und Sanierungsgebieten unterliegen den selben Regelungen und behördlichen Erwägungen zugrunde. Es ist abzuwarten, ob diese Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auf diese Gebiete zu übertragen sein wird und damit Investoren weitere Sicherheit in solchen speziellen Gebieten bietet.  

Als Reaktion auf diese Entscheidung hat das Land Berlin eine Änderung von § 26 Abs. 4 BauGB beim Bundesrat eingebracht, wonach der Wortlaut des § 26 Abs. 4 BauGB so geändert werden soll, dass auch zukünftige Nutzungen in Erhaltungssatzungsgebieten für die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu berücksichtigen sind. Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieses Urteil nun zum Anlass nimmt und den gesetzlichen Wortlaut entsprechend  anpasst, so dass die Gemeinden auch wieder Erwägungen zur zukünftigen Nutzung und Entwicklung des Grundstückes in ihre Überlegungen einbeziehen können und auf dieser Grundlage die Entscheidung treffen, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben wollen.