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„Und bin so klug als wie zuvor“ Mietminderung während des Corona-Lockdowns

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12-01-2022

Lange wurde sie erwartet: Die erste Entscheidung des BGH zur Mietminderung während des Corona-Lockdowns wurde heute verkündet. Doch bringt sie wirklich die vielfach ersehnte Einigkeit nach all den unterschiedlichen OLG-Entscheidungen?

Anspruchsgrundlage und bisherige Rechtsprechung

1. Anspruch auf Vertragsanpassung in Form einer Mietreduktion

Seit Beginn der Corona-Pandemie kam es aufgrund der behördlich angeordneten Schließungen von Geschäftsbetrieben in unzähligen Fällen zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern darüber, wie sich derartige Schließungen auf die Mietzahlungspflicht auswirken. Die bisherige Rechtsprechung variiert stark. Einigkeit besteht meist nur dahingehend, dass eine Mietreduktion – wenn überhaupt – einzig nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) in Frage kommt. Um einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB zu bejahen, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

| Schwerwiegende Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss, die die Parteien nicht bedacht haben

| Kein bzw. andersgearteter Vertragsschluss, wenn die Parteien von der Veränderung gewusst hätten

| Unzumutbarkeit der schwerwiegenden Veränderung bzw. alleiniger Risikobereich einer Partei betroffen

Während für die erste Voraussetzung mittlerweile eine gesetzliche Vermutung besteht, nach der die Corona-Pandemie grundsätzlich als schwerwiegende Vertragsveränderung eingestuft wird, ist für die Prüfung der beiden weiteren Voraussetzungen eine umfassende Abwägung aller Interessen der Parteien durchzuführen.

2. Obergerichtliche Rechtsprechung im vorliegenden Fall

Der Kläger des dem BGH nun vorliegenden Sachverhalts, der Textil-Discounter „KiK“, setzte sich an mehreren Standorten gegen die Pflicht zur Zahlung der Miete während der Corona-bedingten Schließungen zur Wehr. Die zuständigen Oberlandesgerichte beurteilten die Rechtslage dabei jedoch unterschiedlich: Während das OLG Dresden eine Störung der Geschäftsgrundlage im Falle von Geschäftsschließungen, die länger als einen Monat andauern, bejahte und dem Kläger eine pauschale Mietreduktion von 50% der vertraglich vereinbarten Kaltmiete zusprach, lehnte das OLG Karlsruhe einen Anspruch auf Mietreduktion vollständig ab. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe wäre es erforderlich, dass die Inanspruchnahme der vollständigen Miete zu einer Vernichtung der Existenz des Mieters führe und die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietminderung erlauben müsse. Das OLG Karlsruhe kam zu dem Ergebnis, dass der Kläger die Umstände des Einzelfalls, die für eine Anpassung des Vertrages in Form einer Mietreduktion erforderlich wären, nicht in ausreichender Weise vorgetragen habe.

Aktuelle BGH-Entscheidung

Der BGH hat das Urteil des OLG Dresden aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Zwar bejaht der BGH grundsätzlich einen Anspruch auf Mietanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB, die Erwägungen des OLG Dresden seien aber rechtsfehlerhaft. Entgegen der Auffassung des OLG Dresden könne bei einer pandemiebedingten Schließungsanordnung nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Miete hälftig zu reduzieren ist. Vielmehr sei eine umfassende Einzelfallabwägung vorzunehmen.

Folgende Erwägungen sind nach Auffassung des BGH bei der Beurteilung der Nachteile des Mieters zu berücksichtigen:

| Konkreter Umsatzrückgang des Mieters für die Zeit der Schließung, wobei nur auf das konkrete Mietobjekt, nicht auf den Konzernumsatz abzustellen ist

| (Mögliche) Maßnahmen des Mieters zur Verhinderung/Minimierung von Verlusten während der Geschäftsschließung

| Finanzielle Vorteile durch staatliche Hilfen, die die schließungsbedingten Nachteile kompensieren, wobei nur endgültige Kompensationen der Umsatzeinbußen berücksichtigt werden und vergünstigte Darlehen außer Betracht bleiben

Eine tatsächliche Gefährdung der Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Bei der Abwägung sind den Nachteilen des Mieters sodann die Interessen des Vermieters gegenüberzustellen.

Die konkreten Auswirkungen der Nachteile der Schließung sind im vorliegenden Fall nunmehr vom OLG Dresden genau zu prüfen.

Praxishinweis/Fazit

Wer gehofft hatte, mit der Entscheidung des BGH eine Musterlösung für alle Streitigkeiten zur Mietreduzierung während des Lockdowns zu erhalten, wurde also enttäuscht. Zu Recht hat der BGH betont, dass sich jede Pauschallösung verbietet. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung jedes Einzelfalls unter Berücksichtigung der Interessen auf Vermieter– und Mieterseite bleibt damit unerlässlich. Dies gilt umso mehr, als auch nach der BGH-Entscheidung noch viele weitere Fragen wie etwa der Umgang mit „Teil-Lockdowns“ offen bleiben. Gerne unterstützen wir Sie bei dieser oft schwierigen Abwägung aller Umstände.