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Mietstundung in der Krise – aber richtig!

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08-05-2020

Liquiditätsentlastung durch Mietstundung

Neben den Personalkosten sind die Mieten der größte Kostenfaktor für viele Unternehmen. Aus diesem Grund führen Mietstundungen auch zu sofortigen und spürbaren Entlastungen und erhöhen signifikant die verfügbare Liquidität. Durch Mietstundungen verbleibt den Unternehmen mehr Geld, um ihr Unternehmen in der Krise zu sichern und fortzuführen. Der Beitrag der Vermieter zum wirtschaftlichen Überleben der Unternehmen ist gesamtwirtschaftlich betrachtet von hoher Bedeutung. Entgegen der Erwartung des Gesetzgebers – der die Mieter vor eine Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen schützen wollte – besteht aktuell eine sehr große Bereitschaft der Vermieter, gemeinsam mit den Mietern eine Lösung zu finden. Aber bevor eine gut gemeinte Mietstundung vereinbart wird, sollten sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter einen Überblick darüber verschaffen, welche Aspekte über das Mietrecht hinaus wichtig sein können. Nachfolgend haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengestellt.

Mietrecht – Corona bricht Miete nicht

Solange der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand zur Verfügung stellt, ist der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Die Tatsache, dass der Mieter die Räumlichkeiten in der Corona-Krise aufgrund behördlicher Anordnung nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann (z.B. Schließung/eingeschränkte Öffnung von Gastronomiebetrieben, Schließung von Hotels für touristische Zwecke, Verkaufsflächenbeschränkungen im Einzelhandel) setzt grundsätzlich nicht die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete außer Kraft. Zwar schafft die COVID-19 Gesetzgebung Erleichterungen für den Mieter, wonach einen Kündigungsausschluss bei Glaubhaftmachung des Zusammenhangs der Nichtleistung mit der COVID-19 Pandemie besteht; die Fälligkeit der Miete bleibt aber dennoch grundsätzlich bestehen (vgl. unser Beitrag vom 07.05.2020).

Die Nichtzahlung der Miete kann sogar zu finanziellen Mehrbelastungen führen, weil für den Mieter Verzugszinsen von 5 bzw. bei Verträgen zwischen Unternehmern 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz sowie Rechtsverfolgungskosten des Vermieters anfallen.

| Aus diesem Grund dürfte eine einvernehmliche Lösung zwischen Vermieter und Mieter die zu bevorzugende Variante sein, um die Liquiditätssituation des Mieters zu verbessern, z.B. durch (Teil-) Stundung der Miete oder die Vereinbarung einer Umsatzmiete.

| Die Stundungsvereinbarung bedarf in der Regel der Schriftform. Das ist insofern wichtig, weil ein Verstoß gegen ein im Mietvertrag vereinbartes Schriftformerfordernis ein potentielles Kündigungsrisiko begründet.

Vereinbarung von Umsatzmieten

Bei der Vereinbarung von Umsatzmieten können für Vermieter aus dem regulierten Bereich, v.a. Investmentfonds nach KAGB, aufsichtsrechtliche Beschränkungen bestehen. Nach Auffassung der BaFin würde damit ein über die Vermietung hinausgehendes unternehmerisches Risiko übernommen. Genaue Grenzen gibt es nicht. Lediglich bei einem Shopping Center hat die BaFin eine reine Umsatzmiete von höchstens 10% bezogen auf die Gesamterträge als aufsichtsrechtlich zulässig erachtet. Diese in der Literatur stark kritisierte Grenze soll dabei auf andere Immobilien, wie z.B. auf Hotels, nicht übertragbar sein.

| Die geplante Vereinbarung von Umsatzmieten sollte aufsichtsrechtlich überprüft werden, z.B. ob nach den Anlagebedingungen ggf. Einschränkungen bestehen.

| Investmentsteuerlich sollen Umsatzmieten hingegen unschädlich sein.

Umsatzsteuer-Risiken

Grundsätzlich hat der Vermieter Umsatzsteuer auf die vereinbarte Miete zu berechnen (sog. Soll-Versteuerung), d.h. bei einem Mietvertrag und einer darauf begründeten Mietdauerrechnung im jeweiligen Zeitraum der Überlassung der Räume, also typischerweise monatlich – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Zahlung der Miete. Davon abweichend kann er aber auch die Umsatzsteuer in dem Zeitpunkt der Mietzahlung berechnen (sog. Ist-Besteuerung).

Wenn der Vermieter die Ist-Versteuerung gewählt hat, besteht derzeit Rechtsunsicherheit, wann der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, d.h. bereits mit der vertragsgemäßen Nutzung der Flächen oder erst mit der Zahlung der Miete.

Diese Frage hat das Finanzgericht Hamburg (Beschluss vom 10.12. 2019, 1 K 337/17) aktuell dem Europäischen Gerichtshof (Az: C-9/20) vorgelegt: Im Streitfall hatten sowohl Mieter als auch Vermieter zur Besteuerung der Mieten optiert als auch beide die Ist-Besteuerung gewählt. Der Mieter hatte in den Jahren 2009 bis 2012 teilweise Mietstundungen erhalten, die er in den Folgejahren 2013 bis 2016 beglich. Die in den Mieten enthaltene Umsatzsteuer zog er bei der Zahlung der gestundeten Mieten in den Jahren 2013 bis 2016 als Vorsteuer ab. Das Finanzamt versagte ihm – im Einklang mit dem geltenden Recht – jedoch den Vorsteuerabzug, weil dieser mit der Ausführung der Mietumsätze in den Jahren 2009 bis 2012 entstanden sei und hätte geltend gemacht werden müssen – was aber daran scheiterte, dass diese Jahre bereits verjährt waren.

Aus Sicht des Finanzgerichts bestehen Zweifel an der Vereinbarkeit der deutschen Regelungen mit EU-Recht, das Deutschland nicht vollständig umgesetzt hat: Nach EU-Recht wäre im vorliegenden Fall der Vorsteuerabzug bei der Mietzahlung möglich gewesen, wenn der Vermieter einen entsprechenden Hinweis auf der Rechnung aufgenommen hätte.

Bei der Vereinbarung von Mietstundungen empfiehlt sich aus umsatzsteuerlicher Sicht bei

| Vermietern zur Liquiditätsschonung die Umstellung auf die Ist-Versteuerung, nach der Umsatzsteuer erst bei tatsächlicher Zahlung der Mieten abzuführen ist

| Mietern bis zur EuGH-Entscheidung grundsätzlich den Vorsteuerabzug auf die gesamte Miete im Zeitpunkt der vereinbarten Fälligkeit der Miete sowie bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung geltend zu machen bzw.

| bei Mietern mit Ist-Versteuerung sicher zu stellen, dass die Jahre, in denen Mietstundungen gewährt wurden unter Verweis auf das laufende EuGH-Verfahren offen zu halten, um den vollen Vorsteuerabzug zu gewährleisten.

Insolvenzrecht

Aus insolvenzrechtlicher Sicht dokumentiert der Vermieter durch die Vereinbarung der Mietstundung grundsätzlich, dass er von den aktuellen Liquiditätsproblemen des Mieters Kenntnis hat. Diese Kenntnis kann u.U. dazu führen, dass etwaige nachfolgende Zahlungen – d.h. nach Ablauf der Stundung – im Falle der Insolvenz angefochten werden können.

Grundsätzlich besteht nach dem geltenden Recht die Vermutung, dass bei Vereinbarung einer Zahlungserleichterung, wie z.B. einer Stundung, der Gläubiger eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht kannte.

Ist die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters eine Folge der COVID-19-Pandemie, so sind zumindest bis zum 30. September 2020 geleistete Zahlungen des Mieters grundsätzlich nicht anfechtbar, wenn sie wie vertraglich vereinbart und nicht vor ihrer Fälligkeit erfolgen.

Wenn aber dem Vermieter als Gläubiger positiv bekannt war, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Mieters nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind, gilt diese COVID-Ausnahme nicht.

Vor diesem Hintergrund sollte, soweit zutreffend, die Stundungsvereinbarung einen Hinweis darauf enthalten, dass die Stundung nur rein vorsorglich zur Sicherung des Unternehmens / Mieters geschieht, um einer Zahlungsunfähigkeit vorzubeugen, und der Mieter aber im Zeitpunkt der Stundungsvereinbarung zahlungsfähig war.

Besicherungsrisiken

Für Vermieter ergibt sich v.a. bei längerfristigen Mietausfällen die Problematik, dass sie ihrerseits bestehende Darlehen nicht bedienen können und die Banken aufgrund der verschlechterten Bonitätssituation keine weiteren Mittel zur Verfügung stellen dürften.

Die Gesetzgebung hat einen Kündigungsschutz für von der Corona-Krise betroffene Mieter eingeführt. Anders als Banken, erhalten die Vermieter gegenwärtig aber keine Absicherung durch den Staat bzw. die KfW. Ihnen bleibt als Sicherheit nur die Mietkaution, die meist nur 2-3 Monatsmieten umfasst.

Die Vereinbarung zusätzlicher Sicherheiten in der Stundungsvereinbarung, deren Gewährung nicht bereits im ursprünglichen Mietvertrag angelegt war, kann hingegen anfechtungsrechtliche Probleme auslösen, d.h. im Falle einer Insolvenz des Mieters können diese durch den Insolvenzverwalter bzw. Sachwalter ggf. zurückgefordert werden.

Zur Absicherung der Vermieter sollten u.E. KfW-Bürgschaften für Mietstundungen bereitgestellt werden, welche die Vermieter für Mietstundungen, die die Kautionen übersteigen, ziehen können. Entsprechende Eingaben für Gesetzesänderungen durch die Verbände sind auf unsere Initiative hin bereits erfolgt.

Praxishinweis

Um den Mietern in der aktuellen Corona-Krise entgegen zu kommen, bedürfen Vereinbarungen zur Mietstundung der Mieten sorgfältiger Prüfung rechtlicher und steuerlicher Aspekte auf beiden Seiten. Auch kann ein weiteres Abwarten u.U. ratsam sein, bis mögliche Risiken ggf. durch Gesetzgebung oder Rechtsprechung besser beurteilt und bewertet werden können.