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Nationaler Emissionshandel erreicht die Immobilienwirtschaft: Vermieter_innen zahlen künftig Klimaabgabe

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  • Real estate

23-06-2022

 

Die Bundesregierung hat sich am 25. Mai auf den Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) geeinigt. Dieser sieht die Aufteilung der für die Wärmeversorgung eines Gebäudes anfallenden CO2-Kosten zwischen Mieter_innen und Vermieter_innen in Abhängigkeit von der energetischen Qualität des Gebäudes vor. Mit dem Entwurf verfolgt die Koalition das Ziel, durch das Preissignal der CO2-Kosten Vermieter_innen zur energetischen Sanierung zu bewegen. Da mit der baldigen Verabschiedung des Gesetzes zu rechnen ist, lohnt sich ein Blick auf die neuen Regelungen, die nun auf Vermieter_innen zukommen.

Was bisher geschah

Mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) hat Deutschland zum 1. Januar 2021 ein nationales CO2-Emissionshandelssystem (nEHS) eingeführt. Hierdurch unterliegen seitdem auch die Sektoren Wärme und Verkehr einem solchen System, nachdem sie vom vergleichbaren europäischen Emissionshandelssystem (EU-ETS) nach wie vor ausgeklammert sind.

Auf Grundlage des BEHG müssen seit 2021 diejenigen Unternehmen, die Heiz- und Kraftstoffe in den Verkehr bringen, hierfür CO2-Zertifikate erwerben. Ein Zertifikat entspricht dabei einer Tonne CO2, das durch den in Verkehr gebrachten Energieträger verursacht wird (Benzin, Diesel, Erd- und Flüssiggas, Heizöl, u.U. auch Biomasse, ab 2023 auch Kohle). Dieser CO2-Preis wird bislang im Rahmen der Preisgestaltung in voller Höhe an die Abnehmenden weitergegeben.

Auch im Immobilienbereich tragen die Endabnehmenden bislang die Kosten der CO2-Bepreisung, die durch Wärmenutzung entstehen. Dies geschieht entweder auf direktem Wege, da die Nutzer_innen von Räumen selbst (als Eigentümer_innen oder Mieter_innen) die notwendigen Energieträger abnehmen oder indirekt über die Betriebskostenabrechnung der Vermieter_innen. Letztere sind aktuell noch berechtigt, den in den Wärmekosten enthaltenen CO2-Preis als Teil der Betriebskosten in voller Höhe an ihre Mieter_innen weiterzureichen.

Neu: Die Kostenaufteilung kommt

Die Regelungen des von der Bundesregierung vorgelegten Entwurfs, der am 1. Januar 2023 in Kraft treten soll, sehen vor, dass künftig die Vermieter_innen von Gebäuden an den Kosten des CO2-Preises beteiligt werden sollen. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), was er auf die unterschiedliche Nutzung von privatem und gewerblichem Wohnraum in Hinblick auf Wärmekosten zurückführt:

1. Wohngebäude

Für Wohngebäude, also Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen (einschließlich Wohn-, Alten- oder Pflegeheimen), sehen §§ 5 bis 7 ein zehnstufiges Kostenteilungsmodell vor:

Je schlechter die anhand der CO2-Emissionen bemessene Energiebilanz des vermieteten Wohnraums, desto höher wird künftig der Anteil der Vermieter_innen am CO2-Preis sein und umgekehrt. Im schlechtesten Fall (>52 Kilogramm CO2/m2/p.a.) sollen die Vermieter_innen künftig 90 Prozent des CO2-Preises tragen; im besten Fall (unter 12 Kilogramm CO2/m2/p.a.) bleiben die Mieter_innen alleinige Kostenträger_innen des CO2-Preises.

Hierdurch sollen Anreize für die Mieter_innen und Vermieter_innen entsprechend ihrer Verantwortungsbereiche und Einflussmöglichkeiten auf die energetische Qualität des Gebäudes geschaffen werden. Mieter_innen sollen ihren Wärmekonsum senken, Vermieter_innen die Wohngebäude energetisch sanieren und dadurch energieeffizienter machen. Für Fälle, in denen dies nicht möglich ist (etwa wegen des Denkmalschutzes), sieht der Entwurf Ausnahmen vor.

2. Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden, bei denen also der Wohnzweck nicht überwiegt, gilt ab 2023 eine hälftige Aufteilung des CO2-Preises. Bei den allermeisten Gewerbeimmobilien wird es sich um solche Nichtwohngebäude handeln. Nach der Gesetzesbegründung sollen auch durch diese Pauschalregelung Anreize geschaffen werden, da die gleichmäßige Kostenbelastung beide Parteien dazu motiviere, die CO2-Kosten zu senken.

3. Gemischt genutzte Gebäude

Da der Entwurf an das Gebäude anknüpft, können künftig dem Grunde nach auch solche gewerblich genutzten Räume unter das Stufenmodell fallen, die sich in Wohngebäuden befinden. Jedoch sieht die Gesetzesbegründung auch vor, dass die Regelungen über gemischt genutzte Gebäude im Sinne des § 106 GEG Anwendung finden sollen. Demnach sind Teile eines Gebäudes, die sich wesentlich von der Art der Nutzung des restlichen Gebäudes unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche bzw. Nettogrundfläche erfassen, als eigenständig zu behandeln.

Auswirkungen auf Mietverträge

Vermieter_innen werden im Entwurf verpflichtet, ab 2023 bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung die Anteile an den CO2-Kosten entsprechend der jeweiligen Prozentanteile zu berechnen. Die auf die Mieter_innen entfallende Klimaabgabe können sie dann von ihren Mieter_innen im Rahmen der Heizkostenabrechnung ersetzt verlangen. Mieter_innen, die sich selbst mit Wärme versorgen, müssen die Klimaabgabe selbst berechnen und haben gegen ihre Vermieter_innen einen gesetzlichen Erstattungsanspruch, der allerdings schon nach 6 Monaten verjährt. Hier ist also Eile geboten.

Da es sich bei den Regelungen des Entwurfs um vorrangiges Gesetzesrecht handeln wird, ist eine Anpassung bestehender Mietverträge durch die Neuerung nicht zwingend angezeigt. Wir sehen jedoch, dass insbesondere institutionelle Vermieter_innen ihre Vertragsmuster dass insbesondere institutionelle Vermieter_innen ihre Vertragsmuster

kurzfristig an die neue Rechtlage anpassen. Auch bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist mit einem einmalig erhöhten Anpassungsaufwand zu rechnen.

Was außerdem zu erwarten ist

Die Ampelkoalition hat angekündigt, dass ab 2026 auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell angewendet werden soll, das eine Kostenaufteilung zwischen Vermieter_innen und Mieter_innen in Gewerbeimmobilien in Abhängigkeit des energetischen Sanierungsstandes vorsieht. Ein solches praxistaugliches Modell wird nun entwickelt.

In Anbetracht der Tatsache, dass der CO2-Preis bis 2025 stufenweise von derzeit 30 Euro pro Tonne CO2 auf dann 55 Euro ansteigen wird und anschließend in einen marktwirtschaftlichen Preisfindungsmechanismus übergeht, sind Vermieter_innen von Gewerbeimmobilien gut beraten, nun frühzeitig eine energetische Sanierung der Gebäude in ihren Immobilienportfolios zu prüfen. Dies gilt umso mehr, da eine Erhöhung des CO2-Preises, etwa durch eine Kombination mit dem europäischen Emissionshandelssystem, in den kommenden Jahren sehr wahrscheinlich ist: Um das derzeit exponentiell steigende Tempo des Klimawandels zu begrenzen, könnte die Politik gefordert sein, zusätzliche und kostenintensive Klimaschutzmaßnahmen zu verabschieden.