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Unwirksamkeit eines Bebauungsplans der Innenentwicklung für ein Einkaufszentrum

  • Germany
  • Real estate

07-05-2019

Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim setzt sich in seinem Urteil vom 29.10.2018 (Az.: 5 S 2575/16) mit den planungsrechtlichen Voraussetzungen einer Bebauungsplanänderung für ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 13.500 qm auseinander.

Der Fall

Für das Einkaufszentrum „Wilferdinger Höhe“ in Pforzheim wurde das Planungsrecht am 10.10.1995 geschaffen. In dem auf den Grundstücken des Eigentümers errichteten Einkaufszentrum befinden sich mehrere Einzelhandelsbetriebe, darunter ein Verbrauchermarkt, ein Elektronikfachmarkt, ein Schuhgeschäft und ein Textilfachmarkt. Auch die übrigen Verkaufsflächen werden fast ausnahmslos zum Vertrieb von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten genutzt.

Die Stadt Pforzheim verfolgte mit einer Bebauungsplanänderung vom 15.12.2015 das Ziel, zum Schutz der Innenstadt sowie der wohnortnahen Versorgungsstandorte in integrierten Lagen die bestehenden baurechtlich genehmigten Nutzungen planungsrechtlich zu erfassen und ein mögliches Wachstum der bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente zu unterbinden.

Der Änderungsbebauungsplan sollte die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung wie folgt ändern:

„Die Gesamtverkaufsfläche im Sondergebiet ist auf eine Verkaufsfläche von 13.500 qm zu beschränken.

Innerhalb dieser Verkaufsflächen sind zulässig:

  • ein SB-Warenhaus mit max. 5.810 qm Verkaufsfläche
  • ein Elektronikmarkt mit max. 2.620 qm Verkaufsfläche
  • ein Bekleidungsmarkt mit max. 2.150 qm Verkaufsfläche
  • ein Schuhmarkt mit max. 860 qm Verkaufsfläche
  • ein Optikmarkt mit max. 390 qm Verkaufsfläche
  • ein Getränkemarkt mit max. 320 qm Verkaufsfläche

Die verbleibenden Verkaufsflächen von max. 1.350 qm können für ergänzende Nutzungen in kleineren Betriebsformen von jeweils max. 200 qm, wie Apotheke, Bäckerei, Blumenladen, Gastronomie, Zeitschriftenverkauf, Schmuckhandlung, Laden für Zoobedarf in Anspruch genommen werden.

Bestandsorientierte Umnutzungen

Ausnahmsweise können bestandsorientierte Umnutzungen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, soweit sie

1. zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs erforderlich sind und

2. nachweislich keine negativen Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie die Nahversorgungszentren nach sich ziehen.

Die Gesamtverkaufsfläche darf dabei nicht erhöht werden.“

Die Entscheidung

Der 5. Senat hat in der Entscheidung über den Normenkontrollantrag des Eigentümers die Änderung des ursprünglichen Bebauungsplan vom 10.10.1995 für unwirksam erklärt.

Bebauungsplan unwirksam, weil Abwägung mangelhaft

Die Festsetzungen des Bebauungsplans vom 15.12.2015 seien nicht erforderlich, um die Ziele der Stadt Pforzheim zu erreichen.

Der Schutz der Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts seien zwar gewichtige öffentliche Interessen. Sie würden aber nicht den Eingriff in die Interessen des Eigentümers rechtfertigen. Der Bebauungsplan begrenze die Nutzungsmöglichkeiten nicht nur auf bestimmte Sortimente, sondern zugleich auch hinsichtlich der Anzahl der Betriebe je Sortiment. Er lasse nur jeweils ein SB-Warenhaus, einen Elektronikmarkt, einen Bekleidungsmarkt, einen Schuhmarkt, einen Optikmarkt und einen Getränkemarkt mit jeweils genau festgesetzter Verkaufsfläche zu. Es sei nicht zu erkennen, dass das Ausmaß der Gefährdung der Innenstadt davon abhänge, ob auf der für ein bestimmtes Sortiment vorgesehenen Verkaufsfläche nur ein Betrieb oder mehrere Betriebe angesiedelt werden dürften.

Bebauungsplan unwirksam, weil Festsetzungen nicht hinreichend bestimmt

Die in dem Bebauungsplan verwendeten Begriffe seien zudem nicht hinreichend bestimmt.

Der Begriff „bestandsorientierte Umnutzungen“ sei nicht hinreichend bestimmt, da er nicht klar erkennen lasse, auf welchen Bestand es hierbei ankommen solle. Denkbar sei, dass sowohl der Bestand des Einkaufszentrums insgesamt, als auch der Bestand eines einzelnen Betriebs innerhalb des Einkaufszentrums gemeint sein könne. Außerdem bleibe offen, was unter einer bestandsorientierten Umnutzung überhaupt zu verstehen sei.

Sollte der Begriff dahin zu verstehen sein, dass Umnutzungen eines einzelnen Betriebs innerhalb des Einkaufszentrums zulässig sein sollen, soweit das Wesen des Betriebs nicht verändert wird, bliebe unklar, bis zu welchem Umfang Umnutzungen stattfinden dürfen.

Würde beispielsweise der Schuhmarkt durch ein Sportartikelgeschäft ersetzt, weil der Schuhmarkt nicht mehr weitergeführt werde, würde der Bestand des Schuhmarktes entfallen; es läge keine bestandsorientierte Umnutzung vor. In Betracht könnten daher allenfalls Umnutzungen von Teilflächen kommen, deren zulässiger Umfang allerdings unklar sei.

Denkbar wäre aber auch, die Festsetzung so zu verstehen, dass Umnutzungen sich an der Art des Sortiments orientieren müsse, ohne im Umfang beschränkt zu sein. So könnte möglicherweise der Bekleidungsmarkt in ein Sportartikelgeschäft umgewandelt werden, nicht jedoch in eine Buchhandlung.

Zudem seien die Begriffe „langfristig“ und „Betrieb“ nicht eindeutig bestimmt. Der Begriff „langfristig“ lasse völlig offen, von welcher Zeitspanne auszugehen sei. Der Begriff des „Betriebs“ sei ebenfalls nicht eindeutig. Er könne sich sowohl auf das Einkaufszentrum als Ganzes als auch auf den einzelnen Betrieb innerhalb des Einkaufszentrums beziehen.

Auch die Aufstellungsvorgänge und die Begründung zum Bebauungsplan würden keine Anhaltspukte zur Bestimmtheit liefern.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt auf, dass bei Änderungen von bestehenden Bebauungsplänen Vorsicht geboten ist. Den Gemeinden ist anzuraten, im Zuge von Bebauungsplanänderungen die Grundlagen der Abwägung noch einmal zu überprüfen. Weiterhin ist bei Bebauungsplänen darauf zu achten, dass in den Festsetzungen keine Begrifflichkeiten verwendet werden, die mehrdeutig interpretiert werden können.