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Unwirksamkeit von Verwaltungskostenpauschale im Wohnraummietvertrag

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  • Real estate

01-03-2019

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 566 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

BGH Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17

Der Sachverhalt

Der Mieter einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung der von ihm gezahlten Verwaltungskosten. Die Vermieterin hatte mit dem Mieter einen Formularmietvertrag abgeschlossen. Darin vereinbarte man neben der Zahlung der Nettokaltmiete und der Vorauszahlung auf die Betriebskosten auch eine Verwaltungskostenpauschale von „zur Zeit 34,38 Euro“. Der Mieter zahlte die Pauschale von Juli 2015 bis Januar 2017, insgesamt Euro 601,65. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält. Die Vermieterin hielt dem entgegen, dass die Verwaltungskostenpauschale Teil der Nettokaltmiete sei und lediglich aus Gründen der Transparenz einzeln im Mietvertrag aufgeführt wurde.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte die Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale wegen eines Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB für unwirksam und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung des vom Mieter geleisteten Betrags.

Im Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, §§ 1 Abs. 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), d.h. die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten und daher nicht umlagefähig. Zum Schutz des Wohnraummieters sieht § 556 Abs. 4 vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 abweichen – sei es in Individualvereinbarungen oder auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - unwirksam sind.

Zwar befanden die Bundesrichter, dass ein Vermieter durchaus im Mietvertrag die Berechnung der Grundmiete darlegen darf und dabei Verwaltungskosten einpreisen kann, die nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Nach Auffassung des BGH kann die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale gleichwohl nicht als Bestandteil der Grundmiete angesehen werden.

Zum einen zeigt die Bezeichnung „Pauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten. Im Zusammenhang mit Kaltmieten seien Begriffe wie „Pauschale“ oder „Vorschuss“ üblicherweise nicht zu finden. Zum anderen spricht die Berechnung der Mietkaution (exakt das Dreifache der Nettokaltmiete ohne die Verwaltungskostenpauschale) dafür, dass die Verwaltungskosten nicht Bestandteil der Grundmiete sein sollten. Letztlich steht einer Zuordnung der Verwaltungskosten als Teil der Grundmiete entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag vorbehielt, die Verwaltungskostenpauschale zu erhöhen. Versteht man die Pauschale als Teil der Nettokaltmiete, kann jedoch nur die Kaltmiete als Ganzes – unter Beachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete – angepasst werden.

Aufgrund der vorstehenden Argumente können nach der Auffassung des BGH die Verwaltungskosten hier nicht als Teil der Grundmiete angesehen werden. Folglich war die Umlegung unzulässig und die Vermieterin muss die diesbezüglichen Zahlungen zurückzahlen.

Praxistipp:

Möchte der Vermieter, dass sein Wohnraummieter Verwaltungskosten trägt, bleibt ihm lediglich der Weg, diese in der Grundmiete einzupreisen.

Exkurs: Verwaltungskostenpauschale im gewerblichen Mietrecht

Während im Wohnraummietrecht Verwaltungskostenpauschalen nicht umlagefähig sind, ist dies in einem Gewerbemietvertrag, gleich ob auf Nachweis oder als Pauschale, grundsätzlich zulässig (vgl. Urteil des BGH vom 04.05.2011, XII ZR 112/09). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass eine im Nebenkostenkatalog „versteckte“ Pauschale, während der Mietvertrag ansonsten nur Nebenkosten enthält, die auf Nachweis abzurechnen sind, überraschend und in der Folge unwirksam sein kann (vgl. hierzu im Newsletter 02/2018 zum Urteil des OLG Hamm vom 08.06.2017). Insofern sollte in Gewerberaummietverträgen bei der Aufzählung der Nebenkosten ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Aufzählung neben den Nebenkosten, über die der Vermieter abrechnet, auch eine Pauschale enthält.

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