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Bei der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete berechtigen auch Flächenabweichungen der Mietfläche von unter 10% zur außerordentlichen Kündigung und Mietminderung!

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12-09-2019

Das OLG Dresden (Urt. v. 10.07.2019 – 5 U 151/19) hat im Rahmen der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete entschieden, dass auch eine Flächenabweichung von weniger als 10% zur Mietminderung und außerordentlichen Kündigung durch den Mieter berechtigt. Eine Abhilfefrist ist nicht erforderlich.

Der Fall

Vermietet wurden gewerbliche Flächen zum Betrieb eines Cafes mit einer Quadratmetermiete. In § 1 des Mietvertrages wurde die Mietfläche mit 177 m² ausgewiesen und zudem Anlagen zum Mietvertrag genommen, aus denen sich die Lage und der Umfang der Mietfläche ergab. Für die Bestimmung der Miethöhe war § 4 Nr. 3 des Mietvertrags maßgeblich, wonach für die Berechnung der Kaltmiete die in § 1 angegebene Mietfläche als verbindlich und zutreffend zu Grunde gelegt wurde. Nach drei Jahren kündigte der Mieter außerordentlich, da er der Ansicht war, dass die Räume tatsächlich nur ca. 155 m² groß waren und demnach eine Minderfläche von mehr als 10 % vorlag. Gleichzeitig minderte er die Miete entsprechend der Minderfläche. Das Gericht stellte eine Mietfläche von 164,25 m² fest, was einer Minderfläche von 7,2 % entspricht. Der Vermieter hielt die außerordentliche Kündigung für unwirksam und verlangte die rückständige Miete bis zum Einzug des Nachmieters.

Die Entscheidung

Das OLG hält sowohl die Reduzierung der Miete, als auch die außerordentliche Kündigung für wirksam. Denn die Parteien haben im Mietvertrag hinsichtlich Größe und Zuschnitt der Mietflächen eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, die tatsächlich um 7,2% kleiner war als vom Vermieter geschuldet.

Das OLG nimmt in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des BGH (u.a. Urt. v. 04.05.2005 - XII ZR 254/01) Bezug, wonach eine Minderfläche von 10 % einen nicht unerheblichen Mangel darstellt und in diesem Fall kein gesonderter Nachweis für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich ist. Aus der vermuteten Mangelhaftigkeit bei einer 10%-igen Abweichung folgt, so das OLG, im Umkehrschluss, dass eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch im Einzelfall auch vorliegen kann, wenn die Flächendifferenz weniger als 10% beträgt. Allerdings muss der Mieter dann konkret darlegen, inwieweit der Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist.

Die vom BGH entwickelten Grundsätze spielen vorliegend jedoch keine Rolle. Denn die Parteien haben eine echte Quadratmetermiete vereinbart. Daher bestimmt sich der Betrag der vom Mieter geschuldeten Miete unmittelbar auf Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietgegenstandes auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% zu Lasten des Mieters angenommen wird.

Da die Parteien vorliegend für die Berechnung der Kaltmiete gemäß § 4 Nr. 3 des Mietvertrags eine sog. Quadratmetermiete geregelt hatten, wonach die ausgewiesene Mietfläche bei der Berechnung der Miethöhe als zutreffend zugrunde zu legen war, hat dies zur Folge, dass jede Abweichung der tatsächlichen Mietfläche unmittelbar auch zu einer Änderung der Miethöhe berechtigt.

Daher konnte der Mieter die Forderung um 7,2 % mindern, auch wenn die Flächenabweichung unter 10% lag. Da die Minderfläche zudem einen Mangel darstellt, der vom Vermieter nicht mehr behoben werden kann, durfte der Mieter auch ohne Abhilfefrist außerordentlich kündigen.

Praxishinweis

Vermieter aufgepasst! Wer die genaue Größe seiner Mietfläche nicht kennt, sollte davon absehen, eine Quadratmetermiete zu vereinbaren um dem Risiko einer Minderung oder gar außerordentlichen Kündigung durch den Mieter vorzubeugen. Falls dennoch eine Quadratmetermieter vereinbart werden sollte, empfiehlt es sich, ein Aufmaß erstellen zu lassen und einen konkreten Bezug auf die Berechnungsmethode (z.B. DIN277 oder MF/G) zu nehmen. Denn wie das Urteil des OLG Dresden zeigt, kann auch eine Flächenabweichung von nur 7% dazu führen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgegenstandes vorliegt.

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