Nákup nemovitostí v Portugalsku – Stručný přehled

• Czech Republic

• Real estate

21-09-2021

V Portugalsku zahrnuje vlastnické právo k nemovitostem plná a výlučná práva užívat, požívat, převádět a zatěžovat nemovitý majetek bez časového omezení. Přípustný je i jiný typ věcných práv, jako je právo k povrchu (odpovídající "nájemnímu právu" podle obecného práva). Nemovitosti lze nabýt přímo ("asset deal") nebo nepřímo ("share deal") prostřednictvím právnické osoby.

Jednání je zahájeno předložením dopisu o záměru nebo nezávaznou nabídkou kupujícího prodávajícímu, na základě níž se strany dohodnou na dalších krocích transakce, jako jsou podmínky provedení due diligence. Obvykle po přijetí závazné nabídky strany uzavřou smlouvu o prodeji a koupi, která stanoví hlavní obchodní podmínky transakce a může obsahovat prohlášení a záruky, jakož i určité předběžné podmínky, které musí být splněny před dokončením, jako je oznámení veřejnoprávním subjektům o předkupním právu k nemovitosti nebo dokončení stavebních prací.

V případě nemovitostí určených k bydlení prodávající často požaduje od kupujícího rezervační zálohu (obvykle 10 000 EUR), kterou poskytuje kupující na základě projednané a uzavřené rezervační smlouvy obsahující základní podmínky budoucího prodeje. Právník kupujícího často také provádí due diligence prodávané nemovitosti a připomínkuje návrh smlouvy o rezervaci předložený prodávajícím. Kupující může rovněž zadat technický audit, který může zahrnovat posouzení vlivu na životní prostředí nemovitosti. Uzavřením rezervační smlouvy se strany zavazují dokončit transakci ke stanovenému datu nebo po splnění určitých podmínek. Kupující při uzavření rezervační smlouvy obvykle složí počáteční zálohu odpovídající 10 až 20 % kupní ceny. Na dalších zálohách kupní ceny se mohou strany dohodnout před uskutečněním prodeje.

Na základě souhlasu prodávajícího nebo je-li tak sjednáno v ustanoveních rezervační smlouvy lze požádat katastrální úřad o předběžný zápis koupě, který zaručí, že převod nemovitosti nabude účinnosti dnem podání předběžného zápisu. K převodu vlastnického práva je zapotřebí vyhotovit veřejnou listinu nebo soukromou ověřenou listinu a vyžaduje určité povinné přílohy, jako je výpis z katastru nemovitostí nebo povolení k užívání nemovitosti. Nabytí nemovitého majetku podléhá obecní dani z převodu nemovitostí a úhradě povinných poplatků, jejíž výše se určí na základě nabývací ceny nebo tzv. daňové hodnoty nemovitosti (podle toho, která je hodnota vyšší) a které musí kupující zaplatit před vyhotovením převodní listiny. Další náklady na transakci, jako jsou notářské poplatky a poplatky za vedení rejstříku, nese rovněž kupující. Převod vlastnického práva k nemovitosti je účinný vůči třetím osobám zápisem u příslušného katastrálního úřadu.