Co chroni ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

• Poland

• Real estate

04-06-2020

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy w praktyce bardziej nabywania udziałów i akcji niż samych nieruchomości. Przyjęta interpretacja przepisów ustawy powoduje, że w profesjonalnym obrocie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości są nieistotne. Powstaje zatem pytanie, czy nie należałoby ustawy uchylić i wprowadzić nową, która nie budziłaby wątpliwości interpretacyjnych.

Minęło właśnie 100 lat od chwili uchwalenia ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz.U.2017, poz. 2278). Wielokrotnie nowelizowana, przetrwała cały wiek, mimo istotnych zmian politycznych. W praktyce powoduje dziś kontrowersje i problemy interpretacyjne, nawet u doświadczonych prawników. Niniejszymi rozważaniami chcielibyśmy wskazać, że praktyczna doniosłość tej ustawy jest niewielka, gdyż bardziej niż reglamentacją obrotu nieruchomościami zajmuje się ona obrotem udziałami i akcjami. Celem naszym jest próba analizy spotykanych w obrocie konkretnych sytuacji, które mogą rodzić wątpliwości co do stosowania przepisów ustawy. Na tych wątkach skupimy rozważania. Przechodząc do szczegółowych rozważań, chcemy zwrócić uwagę, że w prawniczym żargonie, czerpiącym obficie z języka angielskiego, rozróżnia się transakcje typu „asset deal” tj. takie w których przedmiotem nabycia jest nieruchomość jako przedmiot transakcji oraz transakcje typu „share deal” tj. nabycie udziałów, akcji spółki lub spółek, które są właścicielami takiej nieruchomości. Rozróżnienie to i definiujące je wygodne anglojęzyczne skróty będą pomocne w opisie regulacji ustawy.

Kto jest cudzoziemcem?

Wobec faktu, że ustawa wiąże obowiązek uzyskania na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, kluczowe jest rozstrzygnięcie, kto jest cudzoziemcem w jej rozumieniu.

Definicja jest bardzo szeroka, gdyż przyznaje status cudzoziemca: osobie fizycznej nieposiadającej obywatelstwa polskiego; osobie prawnej mającej siedzibę za granicą; nieposiadającej osobowości prawnej spółce osób, o których mowa powyżej, mającej siedzibę za granicą, utworzonej zgodnie z ustawodawstwem państw obcych oraz „last but not least” – osobie prawnej i spółce handlowej nie posiadającej osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej. W praktyce obrotu największe znaczenie wydaje się mieć ostatnia z grup podmiotów - spółki kontrolowane. Ustawa stanowi, że za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu odpowiednich przepisów kodeksu spółek handlowych. Stosunek dominacji może polegać na prawie do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu, rady nadzorczej, dysponowania bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w organie uchwałodawczym, przy czym dominacja ta może wynikać także z porozumień z innymi osobami.

Czytaj cały artykuł Grzegorza Witczymiszyna i Piotra Michała Kosmędy opublikowany w Rzeczpospolitej >