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Resoluciones de la dgrn destacadas

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08-11-2017

1) Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN. Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 1,71 %, que ya constaba previamente inscrita, sobre una finca rústica (sita en Andalucía) sin concreción de uso sobre alguna zona.

El registrador suspende la inscripción por falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque la venta de la cuota indivisa  podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, pues entiende que la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, debe considerarse, en principio, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico (aquí no hay una inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un pro indiviso) y amparado por un principio general de libertad de contratación.

2) Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE. Se presenta escritura de elevación a público de documento privado de arrendamiento por 15 años, en el que tras diversas subsanaciones aclaratorias, parece que se arrienda, no la mitad de las fincas sino la mitad indivisa (50%) de que el arrendador (divorciado) es copropietario sobre 4 fincas (una vivienda y otras 3, no edificadas, cuya naturaleza rústica o urbana no parece clara).

La REGISTRADORA, en su calificación, deniega la inscripción por entender que el arrendamiento de cuota indivisa no encaja en las previsiones de los Arts. 2 y 3 LAU, que habla de edificaciones o parte de ellas, pero no de cuotas sobre las mismas. Además, en el caso de los terrenos no edificados, no encaja ni en la LAU ni en la LAR al no destinarse a usos agrícolas; y en el de la vivienda exige una posesión y uso permanente que no puede asegurarse en un arrendamiento de cuota.

Sería una cesión de uso de la cuota, que cabría conforme al Art. 399 CC (donde «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte (…)  pudiendo en su consecuencia (…) cederla (…)  y aún sustituir otro en su aprovechamiento» (…)), pero no sería inscribible, al no tener por objeto una finca o parte de finca (Art. 2-5 LH)

Y aunque la DGRN (RR 22 abril 2006 y 26 enero 2015) permite arrendar una finca por acuerdo de la mayoría de los comuneros, pero siempre teniendo por objeto la totalidad de la finca y no una cuota. Además, lo considera como acto de administración adoptable por mayoría cuando no excede de 6 años, pero en este caso la duración es de 15 años, por lo que sería un acto de disposición que requeriría unanimidad.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando que, tanto si fuera un arrendamiento de cuota indivisa como de toda una finca o de parte de ella, tal contrato no sería inscribible, por no reunir el título, los mínimos requisitos de certeza y determinación del derecho a inscribir.

3) Resolución de 5 de julio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. Los propietarios de un local de una propiedad horizontal declaran en escritura su cambio de destino a vivienda y pretenden su inscripción. A la escritura se incorpora la licencia de ocupación concedida por el Ayuntamiento.

La Resolución reitera la doctrina de la libertad que tiene todo propietario para fijar en principio el destino de su propiedad, lógicamente dentro de los límites fijados por la legislación aplicable, con las debidas licencias que sea exigibles y con respeto, en su caso, a las limitaciones contenidas en el título constitutivo y en los estatutos.

Es cierto que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico aplicables a los elementos comunes y privativos pueden establecer restricciones a los posibles usos (artículos 5 y 7 LPH). Sin embargo, para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión, además de estar inscritas para su eficacia erga omnes.

4) Resolución de 27 de julio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD PARA CALEFACCIÓN Y AGUA. LA ABSTENCIÓN NO ROMPE UNANIMIDAD. Mediante la escritura objeto de recurso se formaliza, por los propietarios de determinados elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la constitución de una subcomunidad  a los únicos efectos de conservar, mantener y gestionar el servicio centralizado de calefacción y agua caliente, con la utilización de los elementos propios ya existentes (caldera de gasoil y elementos anejos, como depósitos de combustible y demás conductos preexistentes), descritos como elementos comunes en el título constitutivo de la total propiedad horizontal y cuyo uso se les cede.

El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará la Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una realidad en la práctica, de la que ya se había hecho eco doctrina y jurisprudencia (cfr. STS de 18 de diciembre de 1995 y 11 de julio de 2012).

Sostiene la Dirección General que una correcta interpretación de este precepto legal no exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Es suficiente que en el dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Cuando -como en el presente caso- se trate de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes será necesario que, además del consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, el acuerdo se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8.ª de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7.ª del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17), entre los cuales se encuentran los de establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (vid. regla 3.ª, párrafo segundo, del citado artículo 17).

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