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Wohnen und arbeiten im Altbau

  • Austria

    01-03-2009


    Imperiale Schönheit statt nüchterner Neubau: Es gibt viele Gründe, die für Altbauten sprechen, jedoch sind wichtige Parameter zu beachten.

    Wohnungen im Altbau, insbesondere in den innerstädtischen Bezirken Wiens, werden immer beliebter. Gleichgültig ob zu Wohn- oder Bürozwecken oder beides gemeinsam, das Flair von hohen Räumen, Flügeltüren, Kastenfenstern und Parkettböden, imperiale Entrees oder aber auch ausgebaute Dachböden, begeistern eine stetig wachsende Käufer- und Mieterschicht. Doch diese oft imperiale Schönheit bringt aber auch durchaus Einschränkungen oder Mehrkosten mit sich, die besonders bei einem Kauf und einer Nutzung eines Altbauobjekts als Arbeits- oder Geschäftsraum aber auch bei einer Wohnnutzung beachtet werden müssen.

    So ist zunächst zu beachten, dass in Wien der gesamte 1. Bezirk als Schutzzone gewidmet ist und auch in den Bezirken 1 – 9, 13, 18 und 19 und Teilen weiterer Bezirke mit historischer Bausubstanz einige Schutzzonen bestehen. Schutzzonen sind Gebiete, die aufgrund ihres äußeren Erscheinungsbildes erhaltungswürdig sind und als geschlossenes Ganzes erhalten bleiben sollen. Derartige Schutzzonen gibt es nicht nur in Wien, sondern auch in verschiedenen Formen und Bezeichnungen in allen anderen Bundesländern.

    Liegt ein Gebäude in einer solchen Schutzzone, dann sind alle Änderungen an Fassaden, Dächern, Fenstern, Innenhöfen etc. neben einer allfällig notwendigen normalen baubehördlichen Bewilligung nur nach vorheriger Genehmigung der für das Stadtbild zuständigen Behörde, in Wien die Magistratsabteilung 19 zulässig. Davon sind zB auch das Anbringen von Werbeschildern, Leuchtreklamen, etc. betroffen, die nur nach einer derartigen Genehmigung angebracht werden dürfen, oder der Austausch von alten Fenstern oder Türen gegen neue, etc.

    Dazu kommt noch bei einigen Gebäuden die Einschränkung durch den Denkmalschutz. Eingriffe in denkmalgeschützte Gebäude sind nur in Abstimmung und nach Bewilligung durch das Denkmalamt möglich. Dabei können sich durchaus Einschränkungen ergeben, die einen Umbau oder eine Adaptierung von Räumen für Büro- oder Geschäftszwecke aber auch für Wohnzwecke völlig unmöglich machen. Auch eine Klimatisierung wird in derartigen Gebäuden nur sehr eingeschränkt oder mit sehr hohem Aufwand möglich sein.

    Der so begehrte Ausbau eines Dachbodens in Altbauten ist aber nicht nur durch die vorstehenden Vorschriften über Schutzzonen und Denkmalschutz schwierig, sondern insbesondere auch durch verschärfte Bewilligungsvoraussetzungen bei mehrgeschossigen Ausbauten und bei Änderungen der Dachform. 

    Ein weiteres Thema, dass sich besonders bei Dachausbauten aber auch bei der Teilung von Wohnungen ergeben kann, ist die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen, wie sie z.B. in Wien und Niederösterreich aber auch anderen Bundesländern geregelt ist. So ist im Regelfall für alle neu geschaffenen Wohnungen auch ein Stellplatz zu errichten. Für Büro- oder Geschäftsräume richtet sich die Anzahl nach der Fläche.

    Sind all diese behördlichen Hürden genommen und die Traumwohnung gefunden oder der Dachausbau hergestellt, darf nicht übersehen werden, dass der beabsichtigte Nutzungszweck nicht nur aufgrund der (bau)behördlichen Widmung möglich sein muss, sondern bei Wohnungen auch die Zustimmung der Miteigentümer findet, insbesondere wenn die Nutzung der Wohnung zu Büro- oder sonstigen Geschäftszwecken beabsichtigt ist.

    Bei Eigentumswohnungen lohnt sich dementsprechend ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag, um zu prüfen, ob die Nutzung einer Wohnung auf bestimmte Zwecke eingeschränkt ist. Ist das nicht der Fall, muss bei einem bisher nur als Wohnhaus genutzten Gebäude aber ebenfalls berücksichtigt werden, dass nur eine für derartige Gebäude „übliche“ Nutzung von den Miteigentümern geduldet werden muss. Dabei ist auf die Rechtssprechung des Obersten Gerichtshofs zu verweisen, der insbesondere freiberuflich tätigen Personen zubilligt, in ihrer Wohnung auch ihrem Beruf nachzugehen, sodass zB Anwälte, Notare, Ziviltechniker und Ärzte durchaus in einer als Wohnraum gewidmeten Wohnung auch ihren Beruf ausüben können, während dies für handwerkliche Berufe im Regelfall ausscheidet.

    Dabei ist bei Altbauten besonders darauf zu achten, dass die im Regelfall geringeren Deckenlasten nicht überschritten werden und sich dadurch ein weiterer Hinderungsgrund für eine Berufsausübung ergibt. Ebenso sind bei der beabsichtigten Einrichtung von Arbeitsplätzen die Bestimmungen des Arbeitnehmerschutzes (Arbeitsstättenverordnung) zu beachten, die der Nutzbarkeit aller Räume in einem Altbau oder Dachgeschoßausbau als Arbeitsplatz aufgrund zB zu geringer Belichtung oder zu geringer Raumhöhe (bei Dachbodenausbauten) entgegenstehen können.

    Mietern von Wohnungen im Altbau die beabsichtigen dort (auch) eine berufliche Tätigkeit auszuüben, ist unbedingt die Aufnahme dieser Nutzungsart in den Mietvertrag zu empfehlen, da eine nicht dem vereinbarten Zweck entsprechende Nutzung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Im Hinblick auf Altbauten darf dabei nicht übersehen werden, dass eine Widmungsänderung von bestehenden Räumlichkeiten insbesondere im innerstädtischen Bereich oft nur schwer möglich ist und dementsprechend eine Nutzung zu Geschäftszwecken (außer für die oben erwähnten Berufsgruppen) oft nicht möglich ist.

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    Mag. Alexander Stolitzka
    Managing Partner
    a.stolitzka@eversheds.at

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