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Kleines Rechts-Abc Wohnungseigentum, Die Anfechtung von Beschluessen

  • Austria

    01-07-2009


    Beschlüsse einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft können für den einzelnen Eigentü-mer – etwa bei kostspieligen Sanierungsarbeiten – erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. In der letzten Ausgabe haben wir uns mit dem wirksamen Zustandekommen derartiger Beschlüsse befasst – heute soll die Möglichkeit, dieselben seitens der „über-stimmten (oder übergangenen) Minderheit“ anzufechten, behandelt werden.

    Unterscheidung Verwaltungsangelegenheiten – Verfügungen über das Gemeinschaftsgut:

    Zum besseren Verständnis sei an dieser Stelle nochmals eine ganz wichtige Unterschei-dung wiederholt:Mehrheitsbeschlüsse sind nur in den „Verwaltungsangelegenheiten“ möglich – also Handlungen, die gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, da es um Inte-ressen aller Miteigentümer geht („klassisches“ Beispiel sind Sanierungsarbeiten an Dach oder Fassade).

    Demgegenüber stehen Verfügungshandlungen über das Gemeinschaftsgut, die in die Substanz der Anteilsrechte einzelner Miteigentümer eingreifen, wie etwa die rein eigen-nützige Verbauung allgemeiner Teile der Liegenschaft im Interesse eines einzelnen (z.B. der Ausbau des bisher gemeinschaftlich genutzten Dachbodens für Wohnzwecke eines Miteigentümers). Derartige Beschlüsse können nur einstimmig gefasst werden – erfolgen sie ohne Zustimmung einzelner Miteigentümer, können diese jederzeit – ohne Beachtung bestimmter Fristen oder Formvorschriften – die gerichtliche Feststellung der Unwirksam-keit beantragen.

    Die Anfechtung von Beschlüssen in Verwaltungsangelegenheiten:

    Hier entscheidet grundsätzlich die (einfache) Mehrheit der Miteigentümer (gerechnet nach Miteigentumsanteilen). Derartige Beschlüsse können von überstimmten Miteigentümern angefochten werden. Diese Anfechtung erfolgt durch einen – gegen alle übrigen Miteigentümer zu richtenden – Antrag an das für das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt örtlich zuständige Bezirksgericht.

    Begründung und Frist der Anfechtung richten sich danach, ob Angelegenheiten der „or-dentlichen“ Verwaltung betroffen sind oder ob der Beschluss in die „außerordentliche Verwaltung“ fällt.


    Beschlüsse im Rahmen der „ordentlichen Verwaltung“:
    Von ordentlicher Verwaltung spricht man v.a. bei

    • Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft (einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hin-ausgehen);
    • der Bildung einer angemessenen Rücklage;
    • der Aufnahme eines Darlehens für größere Reparaturarbeiten;
    • der Bestellung und Abberufung des Verwalters;
    • der Erlassung und Änderung einer Hausordnung;
    • Der Vermietung allgemeiner Teile der Liegenschaft (z.B. von Abstellplätzen) an Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind.

    Werden solche Beschlüsse gefasst, so können sie nur mit der Begründung angefochten werden, sie würden formelle Mängel aufweisen, gesetzwidrig sein oder es hätte gar nicht die erforderliche Mehrheit bei der Beschlussfassung vorgelegen. Eine inhaltliche Überprü-fung (etwa auf „Sinnhaftigkeit“) formal korrekt zustande gekommener Beschlüsse ist vom Gesetz nicht vorgesehen – dies auch dann, wenn sie für den einzelnen mit hohen Kosten verbunden sind (wie etwa bei umfassender Sanierung des Hauses)!

    Die häufigsten Formalmängel, die zur gerichtlichen Unwirksamerklärung solcher Be-schlüsse führen, sind

    • fehlerhafte Einladung zur Eigentümerversammlung oder Zustellmängel bei Um-laufbeschlüssen;
    • zu kurze Einberufungs- oder Entscheidungsfristen;
    • Beschlussfassung über Gegenstände, die nicht auf der im Vorhinein versandten Tagesordnung der Versammlung standen;
    • die Abstimmung durch Vertreter ohne ordnungsgemäß (fristgerecht!) vorgelegte Vollmacht (kommt oft vor, wenn etwa bei Ehegatten-Wohnungseigentum einer der Ehegatten auch für den anderen abstimmt).

    Fehler, die nach der Beschlussfassung unterlaufen (v.a. die Unterlassung des „Hausan-schlages“, also des Aushanges des Beschlusses am „schwarzen Brett“ im Haus) sind selbst kein Anfechtungsgrund. Allerdings führen diese u.U. dazu, dass die Anfechtungsfrist gar nicht wirksam zu laufen beginnt (und daher auch nicht ablaufen kann!). Somit können Miteigentümer, die erst später von dem Beschluss Kenntnis erlangen, diesen auch noch zu einem Zeitpunkt anfechten, in dem die gesetzliche Anfechtungsfrist längst abgelaufen wäre – eine lange Phase der Rechtsunsicherheit ist die Folge.

    Die Anfechtungsfrist für derartige Formalmängel beträgt ein Monat, beginnend mit dem bereits erwähnten Hausanschlag. Verspätete Anfechtungen sind, auch wenn sie eigentlich berechtigt wären, vom Gericht ohne weitere Überprüfung zurückzuweisen.

    Beschlüsse im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung:
    Von außerordentlicher Verwaltung spricht man bei Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, wie z.B. nützliche Verbesserungen (also etwa die erstmalige Errichtung eines Aufzuges).

    Derartige Be-schlüsse können einerseits wegen Formalmängeln (wie oben beschrieben) angefochten werden, aber auch aus bestimmten inhaltlichen Gründen. Dies sind v.a.:

    • übermäßige Beeinträchtigung des Antragstellers durch die geplante Maßnahme (der zu errichtende Aufzug würde vor dem Schlafzimmer-Fenster des Antragstellers situiert werden…);
    • wenn die Kosten unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anstehenden Er-haltungsarbeiten nicht aus der Instandhaltungs-Rücklage gedeckt werden können und die beschließende Mehrheit nicht bereit ist, die Differenz selbst zu tragen.

    Die Anfechtungsfrist beträgt in diesen Fällen drei Monate (ab Hausanschlag). Wurde der anfechtende Miteigentümer aber von der beabsichtigten Beschlussfassung nicht ord-nungsgemäß verständigt, verlängert sich die  Frist auf sechs Monate.

    Wirkung einer erfolgreichen Anfechtung:
    Erklärt das Gericht aufgrund einer Anfechtung einen Beschluss für unwirksam, so entzieht dies allen aufgrund dieses Beschlusses bereits gesetzten Maßnahmen die Rechtsgrundlage. Kommt es zu keiner nachträglichen Einigung oder rechtlichen Sanierung des Beschlusses, sind diese Maßnahmen rückgängig zu machen. Dies kann u.U. für den Verwalter, der aufgrund eines solchen Beschlusses bereits Aufträge erteilt hatte, gravierende Haftungsfolgen mit sich bringen! Es ist daher dringend anzuraten, stets die Anfechtungs-frist abzuwarten, bevor kostenverursachende Schritte gesetzt werden.

    Immobilienfokus

    Kontakt für weitere Informationen

    Dr Georg Röhsner
    Partner
    g.roehsner@eversheds.at

    Disclaimer

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

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