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Immobilieninvestments in Ungarn – neue Chancen

  • Austria

    01-11-2009


    Die Wirtschafts- und Bankenkrise hat von allen Ländern im CEE-Raum Ungarn neben der Ukraine besonders getroffen. Nur durch massive Finanzhilfe von IWF und EU konnte ein Zusammenbruch der Wirtschaft bzw. ein drohender Staatsbankrott vermieden werden. Diesem Zustand entsprechend ist auch der Immobilienmarkt in einen Abschwung geraten, der nun durchaus wieder attraktive Einstiegspreise für Investments bietet. So sind besonders auch Ferienimmobilien im Wert gefallen. Auch wenn die Angebote noch nahezu unveränderte Preise suggerieren, kann im Verhandlungsweg ein Abschlag bis zu 25 % ausgehandelt werden. Dazu kommt, dass der Kurs des ungarischen Forint im Vergleich zu den letzten Jahren ein relativ niedriges Niveau hat wodurch sich die Preise nochmals um einiges reduzieren.

    1.  Kauf von Immobilien

    Vorwegzuschicken ist, dass Ungarn mit Ablauf der Übergangsfristen für die Regelung des Grunderwerbs den Erwerb für EU-Bürger völlig freigegeben hat und daher für Wohn- und Gewerbeimmobilien keine Genehmigung mehr erforderlich ist. Im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie in Ungarn müssen jedoch mehrere andere Dinge beachtet werden. So fällt bei einem Erwerb einer Wohnimmobilie in Ungarn ab 2010 Vermögenssteuer in Höhe von 0,25 – 0,5 % des Marktwertes jährlich an. Befreiungen gibt es nur für jene Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz in dieser Wohnimmobilie haben. Für Gewerbeimmobilien fällt allerdings weiterhin keine Vermögenssteuer an.

    Auf Immobilienkäufe in Ungarn wird eine sogenannte "Vermögensübertragungsgebühr" (Grunderwerbsteuer) erhoben, die in der Regel 10%, bei Wohnungsimmobilien 2% bis 6% des Kaufpreises (einschließlich Umsatzsteuer) beträgt. Die Grunderwerbssteuer wird von den Gemeinden vorgeschrieben. Diese Steuer wird in der Praxis häufig umgangen, indem die Immobilie in eine ungarische Wirtschaftsgesellschaft eingebracht wird, deren Anteile dann an den Käufer übertragen werden. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist (noch) nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Allerdings ist eine Reform der Grunderwerbssteuer geplant, wonach zwar in Zukunft der Grunderwerbssteuersatz generell auf 4 % gesenkt wird, im Gegenzug allerdings auch die Veräußerung von Immobilien im Rahmen eines Verkaufs von Geschäftsanteilen einer Gesellschaft (Immobilie befindet sich im Besitz der übertragenen Gesellschaft) Grunderwerbssteuer auslöst. Diese Änderung ist für 2010 geplant.

    Grundsätzlich ist der Erwerb von Immobilien in Ungarn umsatzsteuerpflichtig; die Umsatzsteuer liegt bei 25%. Die Umsatzsteuerpflicht gilt jedoch nicht für den Verkauf zwischen Privatpersonen, für Grundflächen, die kein Bauland sind, und unter bestimmten Voraussetzungen auch nicht für Wohnliegenschaften. 

    Wie in Österreich auch, ist für den Erwerb einer Liegenschaft in Ungarn (soweit nicht im Rahmen einer Anteilsveräußerung von Geschäftsanteilen eine Übertragung von Immobilienvermögen stattfindet) ein Kaufvertrag erforderlich, der die wesentlichen Vertragspunkte, wie insbesondere genaue Bezeichnung der Liegenschaft, Preis und Zahlungsbedingungen sowie die Genehmigung des Verkäufers zur Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch (vergleichbar der österreichischen „Aufsandungserklärung“) enthalten muss. Der Vertrag muss sodann entweder notariell beglaubigt oder von einem Anwalt gegengezeichnet werden.

    Nach Unterfertigung des Kaufvertrages und Erfüllung aller darin bestimmten Voraussetzung sowie Zahlung der Grunderwerbssteuer wird das Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen.

    2. Miete von Immobilien

    Mit dem allgemeinen Abschwung der Preise sind auch die Mietpreise in Ungarn unter Druck geraten. Es mag daher durchaus auch die Anmietung einer Immobilie interessant sein. Dabei ist jedoch zu beachten, dass im Gegensatz zum relativ ausgeprägten Mieterschutz in Österreich ein solcher in Ungarn kaum besteht.

    Für die Miete von Wohnungen und alle anderen nicht Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten gilt das Mietgesetz. Demgemäß sind dessen Bestimmungen für die Gestaltung des Mietvertrages ausschlaggebend. Mietverträge über Wohnimmobilien müssen, Mietverträge über andere Immobilien können schriftlich abgeschlossen werden (wobei sich ein schriftlicher Vertrag unbedingt empfiehlt).

    Das ungarische Mietrecht kennt ebenso wie das österreichische befristete und unbefristete Mietverhältnisse. Unbefristete Mietverhältnisse können vom Vermieter ohne besonderen Grund unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist (bei Gewerbeimmobilien einjährige Kündigungsfrist) zum Monatsende schriftlich gekündigt werden. Der Mieter hat die Möglichkeit einer Kündigung unter Einhaltung einer 15-tägigen Frist zum Monatsende.

    Eine vorzeitige Kündigung, auch von befristeten Mietverhältnissen, ist ähnlich wie in Österreich nach erfolgloser Abmahnung bei Rückstand mit den Mietzahlungen, im Falle eines erheblich nachteiligen Gebrauchs des Mietgegenstandes durch den Mieter oder eines sonstigen unzumutbaren Fehlverhaltens des Mieters möglich.

    Der Mieter ist zur vorzeitigen Aufkündigung berechtigt, wenn das Bestandobjekt ohne sein Verschulden zum vereinbarten Zweck nicht mehr nutzbar ist und dieser Zustand trotz Aufforderung vom Vermieter nicht behoben wird.

    Die Erhaltungspflichten sind ähnlich wie im österreichischen Mietrecht geregelt. So ist der Vermieter grundsätzlich für die allgemeinen Teile eines Hauses sowie für ernste Schäden an der Substanz des Bestandobjektes zuständig, während der Mieter grundsätzlich für die Erhaltung des Inneren des Bestandobjektes die Verantwortung trägt.

    Bei Abschluss des Mietvertrages ist es üblich, dass der Mieter einer Wohnimmobilie eine Kaution in bar erlegt, für Mieter von Gewerbeobjekten wird im Regelfall eine Bankgarantie akzeptiert.

    Eine Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet, wobei jedoch bei Wohnimmobilien (nicht bei Gewerbeimmobilien) eine gänzliche Untervermietung nicht gestattet ist. Der Untermietvertrag kann, auch bei befristeten Verträgen, jederzeit unter Einhaltung einer 15-tägigen Frist zum 15. oder Monatsende gekündigt werden. Die Untermiete ist akzessorisch, das heißt, sie erlischt in jedem Fall mit Beendigung des (Haupt)Mietverhältnisses.

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    Kontakt für weitere Informationen

    Mag. Alexander Stolitzka
    Managing Partner
    a.stolitzka@eversheds.at

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