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Dachbodenausbau – Wohntraum oder finanzieller Ruin?

  • Austria

    01-02-2010


    Der Traum einiger Wiener Familien währte nur kurz. Sie meinten, bei einem Bauträger, der im Süden Wiens einen Dachboden ausbaute und dort fünf neue Wohnungen errichtete, Ihre Traumwohnung gefunden zu haben: sonnig, ein traumhafter Blick über Wien und dazu auch noch zu einem leistbaren Preis. Schnell waren die Verträge bei dem vom Bauträger genannten Notar unterschrieben, hohe Kredite aufgenommen und die Kaufpreise an den Notar überwiesen.

    Als es zu ersten Verzögerungen bei der Fertigstellung kam, dachte man noch nichts Böses. Auch über den Umstand, dass viele der auf der Baustelle anwesenden Arbeiter weder Deutsch sprachen noch einen besonders kompetenten Eindruck hinterließen, machte man sich in Vorfreude auf den baldigen Einzug wenig Gedanken. Dann traten erste Wasserschäden auf, in deren Zuge die Wärmedämmung geöffnet werden musste – dahinter fehlte so manches, das dort sein sollte, dafür fand sich aber jede Menge Schimmel. Mehrere Monate und diverse Untersuchungen durch Sachverständige später steht fest, dass die Traumwohnungen defacto unbewohnbare Ruinen sind. Zur Sanierung werden sechsstellige Beträge pro Wohnung erforderlich sein.

    In der Zwischenzeit sind der Bauträger, viele seiner Sub-Auftragnehmer und auch der als Treuhänder eingesetzte Notar in Konkurs, das Geld ist weg und auch von der – jahrelang in vielen Inseraten gepriesenen – Versicherung der Notariatskammer hört man seit Monaten nur „Bitte warten!“. Die Wohnungskäufer stehen vor dem finanziellen Ruin.

    Was wie ein unglaublicher Einzelfall klingt, ist kein solcher. Die Zahl der solcherart „verunglückten“ Dachgeschoß-Ausbauten ist mittlerweile Legion…

    Um zu vermeiden, selbst in diese missliche Situation zu geraten, empfiehlt es sich für Interessenten an solchen Projekten, die folgenden Regeln zu beachten:

    1. Nehmen Sie sich Zeit – lassen Sie sich nicht drängen!
    2. Überprüfen Sie, mit wem Sie es zu tun haben, bevor Sie eine Unterschrift leisten!
    3. Vertrauen Sie nicht den Versprechungen der Verkäufer, sondern kaufen Sie rechtzeitig vor Vertragsabschluss das nötige Fachwissen (juristischer wie auch bautechnischer Art) zu!

    Was ist damit im Einzelnen gemeint?

    Tätigen Sie das – wahrscheinlich – größte Investment Ihres Lebens nicht wie den Kauf einer Wurstsemmel! Auch wenn der Makler fünfmal erzählt, wie viele Interessenten es für genau diese Wohnung gibt – lassen Sie sich nicht drängen, solange Sie nicht all Ihre Fragen ausreichend (schriftlich) beantwortet erhalten haben. Ein Verkäufer, der Ihnen nicht die nötige Zeit zur Überlegung geben will, hat meist etwas zu verbergen.

    Prüfen Sie, wie lange es den Bauträger im Firmenbuch schon gibt, welche Gewerbeberechtigung er besitzt und lassen Sie sich frühere, schon fertig gestellte, Projekte nennen. Gibt es die nicht, lassen Sie die Finger davon! Sie wollen ja schließlich auch nicht derjenige sein, an dem ein Arzt seine erste Herzoperation übt….

    Nennt man Ihnen andere Projekte, so haben Sie keine Scheu, hinzufahren, diese anzusehen und die Bewohner zu fragen, wie sie mit der Abwicklung durch den Bauträger zufrieden waren. Auch das Internet kann durchaus zur Recherche herangezogen werden – Sie werden staunen, was da (wenn auch vielleicht nicht immer objektiv) so alles auftaucht.

    Und schließlich der wichtigste Punkt: sorgen Sie auch auf fachlicher Ebene für „Waffengleichheit“ mit dem Verkäufer. Meist ist dieser mit einem „günstigen“ Vertragserrichter (Notar oder Anwalt) schnell zur Hand. Dieser erzählt ein wenig über die Sicherheiten durch das Bauträgervertragsgesetz, lässt seinen Standardvertrag aus dem Computer laufen und schon haben Sie sich mit Gedeih und Verderb dem Bauträger ausgeliefert (und für diese „Leistungen“ auch noch extra bezahlt).

    Halten Sie sich daher an die Regel „Wer zahlt schafft an“ und bestehen Sie darauf, dass Vertrag und Treuhandschaft durch einen Vertragserrichter Ihres Vertrauens abgewickelt werden. Dieser wird dann – bei aller rechtlichen Fairness gegenüber dem Verkäufer – für ein ausgewogenes Verhältnis von Rechten und Pflichten und die nötigen Absicherungen sorgen (und ist meist nicht viel teurer als der vom Verkäufer vorgeschlagene).

    Ebenso wichtig ist aber auch die begleitende Kontrolle in technischer Hinsicht. Lassen Sie Pläne und Baustelle schon vor Unterschriftsleistung einen Ziviltechniker oder Baumeister Ihres Vertrauens überprüfen. Dieser sollte auch während des Baus immer wieder auf der Baustelle vorbeischauen und die Arbeiten überprüfen – denn vieles verschwindet schnell hinter Gipskartonplatten (siehe oben) und taucht erst auf, wenn die Verantwortlichen längst über alle Berge sind.

    All dies kann zwar zu Mehrkosten führen, diese Kosten sind aber im Vergleich zu den Gesamtkosten und vor allem dem möglichen Schäden minimal.

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    Kontakt für weitere Informationen

    Dr. Georg Röhsner
    Partner
    g.roehsner@eversheds.at

    Disclaimer

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

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