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Wer bezahlt die neuen Fenster im Wohnungseigentumshaus?

  • Austria

    01-10-2011


    Viele der in den 60er bis 80er-Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten Wohnungseigentumsanlagen sind „in die Jahre gekommen“. Vor allem die Sanierung/Erneuerung der Außenfenster führt angesichts der hohen damit verbundenen Kosten immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern. Wer hat aber diese Kosten wirklich zu tragen – die Eigentümergemeinschaft (aus dem „Reparaturfonds“) oder doch der einzelne Wohnungseigentümer? Der Oberste Gerichtshof hat hier in einer weiteren Zweifelsfrage Klarheit geschaffen.

    Sofern die Wohnungseigentümer nicht im Wohnungseigentumsvertrag selbst oder durch einen späteren – einstimmig zu fassenden! – Beschluss ausdrücklich anderes -etwa die Eigenverantwortung jedes Wohnungseigentümers für „seine“ Fenster- festgelegt haben, gelten für die Kostentragung die allgemeinen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG): Danach sind die sog. „allgemeinen Teile des Hauses“ von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten (und gegebenenfalls zu erneuern). Dazu gehört auch die „Außenhaut“ des Gebäudes, also Fassade, Dach und – auch – die Außenfenster. Daher wird auch seit vielen Jahren einheitlich judiziert, dass die Kosten für Sanierung der Außenflügel der Fenster aus dem Reparaturfonds abzudecken sind, während die Innenflügel in die Erhaltungspflicht des jeweiligen Wohnungseigentümers fallen. Dies ist übrigens im wesentlichen gleich gelagert wie im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes – die Außenflügel saniert der Vermieter, die Innenflügel der Mieter.

    Was bei den typischen Alt-Wiener Kastenfenstern leicht zu trennen ist, stellt sich bei sog. Verbundfenstern als durchaus schwierig heraus. Als Verbundfenster bezeichnet man jene Art von Fenstern, die zwar wohl aus Außen- und Innenflügel bestehen (die etwa zu Reinigungszwecken auch getrennt werden können), wobei dieselben aber funktional zu einer Einheit verbunden sind, also auch gemeinsam geöffnet und geschlossen werden. Gerade bei den eingangs erwähnten Bauten aus den 60er- bis 80er-Jahren war diese Art von Fenstern durchaus üblich.

    Der Oberste Gerichtshof hat für derartige Verbundfenster jetzt aber eindeutig klargestellt (5 Ob 123/10i), dass dieselben als Einheit zu betrachten und zur Gänze zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu zählen sind. Sie sind daher auch zur Gänze von der Eigentümergemeinschaft zu sanieren bzw. zu erneuern. Dies wird übrigens analog auch für Mieter (im Geltungsbereich des MRG) gelten – derartige Fenster fallen daher in die Erhaltungspflicht des Vermieters.

    Die Entscheidung über die Sanierung von – in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft fallenden – Fenstern ist durch Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer zu treffen. Kommt ein solcher Beschluss nicht zustande, kann der betroffene Wohnungseigentümer die Sanierung „seiner“ Fenster aber auch durch entsprechenden Antrag an das Gericht erzwingen. Dies aber nur dann, wenn eine solche Sanierung bereits „dringlich“ ist (also der Zustand der Fenster bereits so schlecht ist, dass sie grundlegende Funktionen wie etwa Wind- und Feuchtigkeitsdichtheit nicht mehr erfüllen können).

     Als „Sanierung“ gilt dabei übrigens auch eine Erneuerung, sofern eine Reparatur nicht mehr möglich oder sinnvoll wäre. Im Sinne des „dynamischen Erhaltungsbegriffs“ ist dabei auch nicht nur der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen, sondern gilt eine Erneuerung der Fenster auch dann noch als „Sanierung“ (und damit Maßnahme der ordentlichen Verwaltung), wenn das neue Fenster einem zeitgemäßen Standard (etwa hinsichtlich Wärme- und Schalldämmung) entspricht.

    Trotz der weitgehend geklärten Rechtslage werden die Differenzen zwischen den Wohnungseigentümern über solche Sanierungen und deren Kosten in Zukunft wohl noch zunehmen. Zu unterschiedlich sind die Ansichten darüber, wann eine Sanierung nötig bzw. welche Art und Qualität der neuen Fenster sinnvoll ist. Oft ist auch die Interessenlage eine ganz unterschiedliche – Eigentümer die die Wohnung selbst bewohnen, sehen diese Fragen ganz anders als solche, die die Wohnung – eventuell zu einem sehr ungünstigen Mietzins – langfristig vermietet haben.

    Die sinnvollste Variante ist daher meistens, Entscheidung über und Kostentragung für die Sanierung in die Sphäre des einzelnen Miteigentümers zu übertragen. Wie eingangs erwähnt, geht das aber nur durch Aufnahme einer diesbezüglichen Bestimmung in den Wohnungseigentumsvertrag oder einen nachfolgenden einstimmigen Beschluss. Je früher dies geschieht (also am besten bevor die Sanierung der ersten Fenster unmittelbar „ansteht“), desto eher gelangt man zu einer Einigung. Auf eines sollte dabei aber nicht vergessen werden: es sollte klar geregelt werden, dass das äußere Erscheinungsbild der Fenster dem restlichen Bestand anzupassen ist bzw. dass eine einheitliche Form der Fenster gewahrt bleiben muss. Fehlt eine solche Regelung, führt dies leicht zu „ästhetischen Katastrophen“.

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    Dr. Georg Röhsner
    Partner
    g.roehsner@eversheds.at

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