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Die neue Besteuerung von Immobilienverkaeufen

      06-06-2012

        
      Auf der Suche nach neuen Steuereinnahmen hat die Regierung im Rahmen des ersten Stabilitätsgesetzes mit Wirksamkeit ab 1. April 2012 - als eine der ersten Maßnahmen zur Vermögensbesteuerung - die Besteuerung von Verkäufen von Privatimmobilien neu geregelt. Bisher waren Verkäufe von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten nach zehn Jahren bzw. fünfzehn Jahren, bei Inanspruchnahme einer beschleunigten Abschreibung von Investitionen, steuerfrei. Auch eine geltend gemachte Vorsteuer bei vermieteten Immobilien musste nach zehn Jahren nicht mehr korrigiert werden, sodass diese Immobilien nach zehn Jahren mit dem Vorteil der ersparten Umsatzsteuer zur Privatnutzung verwendet werden konnten. All diese Umstände machten insbesondere die sogenannten Vorsorgewohnungen für eine Vermögensveranlagung sehr interessant.

      So konnte eine  Wohnung, die um einen Betrag von Euro 100.000,00 netto zuzüglich Euro 20.000,00 Umsatzsteuer erworben wurde, nach zehn Jahren z.B. um einen Preis von Euro 140.000,00 ohne Umsatzsteuer weiterverkauft werden, ohne dass der Gewinn von Euro 40.000,00 besteuert werden musste. Wurde jedoch vor diesem Zeitpunkt verkauft, war der gesamte Erlös mit dem Normalsteuersatz zu versteuern, d.h. mit bis zu 50 %.

      Mit der neuen Regelung unterliegt nun grundsätzlich jeder Verkauf einer Privatimmobilie einer Besteuerung des dabei erzielten Gewinns. Die sogenannte Immobilienertragssteuer wurde, gleich  der Kapitalertragssteuer, mit 25 % festgesetzt. Sie wird auf den Unterschiedsbetrag zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis (= Veräußerungserlös) erhoben. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen, außer diese wurden bereits steuerlich berücksichtigt. Kosten eines mit dem Verkauf der Immobilie beauftragten Maklers, Rechtsberatungskosten oder sonstiger Aufwand bei der Veräußerung, können jedoch nicht steuermindernd geltend gemacht werden.

      Ab dem elften Jahr kann überdies ein jährlicher Inflationsabschlag von 2 %, maximal jedoch 50 %, vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Eine geltend gemachte Vorsteuer ist nun über einen Zeitraum von 20 Jahren zu korrigieren, sollte die Wohnimmobilie vor dieser Frist an einen Eigennutzer veräußert oder die Vermietung aufgegeben und die Immobilie für Privatzwecke verwendet werden.

      Für unser obiges Beispiel bedeutet dies für einen Verkauf einer nach dem 1. April 2012 angeschafften und vermieteten Wohnung an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Käufer: Nach dem Ablauf von zehn Jahren ist bei einem Verkauf zunächst die in Anspruch genommene Vorsteuer mit einem Betrag von Euro 10.000,00 (das sind 10/20 der als Vorsteuer beanspruchten Umsatzsteuer) zu korrigieren und an das Finanzamt abzuführen. Der Veräußerungserlös von Euro 30.000,00 unterliegt darüber hinaus der Immobilienertragssteuer von 25 %, sodass weitere Euro 7.500,00 an das Finanzamt abzuführen sind. Der Gesamterlös dieses Investments, abgesehen von Mieterträgen und steuerlich abgesetzten Zinsen, verringert sich somit um Euro 17.500,00 oder 43,75 %. Zieht man noch allfällige Makler- und Rechtsberatungskosten ab, ergibt sich ein noch unerfreulicheres Bild.

      Allerdings ergibt sich für kurzfristige Immobilienspekulationen ein möglicher Steuervorteil von bis zu 25 Prozentpunkten.

      Der Immobilienertragssteuer unterliegen entgeltliche Veräußerungen, also v.a. Verkauf und Tausch von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohn- und Miethäusern- und Wohnungen, Gebäuden auf Pachtgrundstücken und Baurechten.

      Allerdings gibt es einige Ausnahmen bzw. Einschränkungen der Besteuerung. So bleibt eine Veräußerung von Wohnimmobilien steuerfrei, wenn diese von der Anschaffung bis zur Veräußerung zumindest zwei Jahre oder aber in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Auch selbst hergestellte Gebäude unterliegen nicht der Steuer, außer sie haben in den letzten zehn Jahren zur Erzielung von Einkünften gedient. Dabei ist aber zu beachten, dass der Grund und Boden auf dem das selbst hergestellte Gebäude steht, sehr wohl der Besteuerung unterliegt.

      Eine weitere wesentliche Erleichterung der Besteuerung besteht für Immobilien die am 31. März 2012 nach der alten Regelung keiner Spekulationsbesteuerung mehr unterlegen sind. Für diese Immobilien wird eine einheitliche Bemessungsgrundlage von 14 % des Veräußerungserlöses herangezogen. Dies bedeutet in der Folge eine effektive Besteuerung von 3,5 % des Veräußerungserlöses.

      Veräußerungsverluste können immer nur mit Veräußerungsgewinnen aus Immobilienverkäufen desselben Jahres verrechnet werden. Es besteht aber in allen Fällen die Möglichkeit der Option zur Regelbesteuerung, dh die Versteuerung zum allgemeinen Steuersatz. Das wird sich aber nur für sehr geringe Veräußerungserlöse bzw. für den Fall von Verlusten aus sonstigen Einkunftsquellen empfehlen.

      Eine Neuheit ist, dass nun auch Umwidmungen von Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 erfolgten, in die Besteuerung einbezogen werden. Voraussetzung ist, dass durch diese Umwidmung eine erstmalige Bebauung möglich wurde. In diesen Fällen kommt eine Bemessungsgrundlage von 60 % des Veräußerungserlöses zur Anwendung, von der die 25 % Immobilienertragssteuer eingehoben wird. Bei einem Erwerb eines Grundstückes nach 31. März 2002 und einer nachfolgenden Umwidmung unterliegt wiederum der gesamte Veräußerungserlös der Besteuerung.

      Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die neue Besteuerung langfristige Immobilieninvestments bestraft und kurzfristige Spekulationen belohnt. Ob das im Sinne der Steuergerechtigkeit beabsichtigt war?

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      Kontakt für weitere Informationen

      Mag. Alexander Stolitzka
      Managing Partner
      a.stolitzka@eversheds.at

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