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Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

  • Austria

    14-09-2013

    Experten beantworten Ihre Fragen am KURIER-Wohntelefon.

    Ich möchte gerne eine Altbauwohnung im 19.Bezirk mieten. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, die Gesamtmiete inkl. Betriebskosten wären 900 Euro. Mir kommt das sehr überhöht vor. Ich dachte, im Altbau gibt es eine Mietpreisbindung. Kann diese Höhe stimmen?

    Der Gesamtmietzins besteht nicht nur aus dem eigentlichen Hauptmietzins, sondern auch aus Betriebskosten und Umsatzsteuer. Der Hauptmietzins selbst muss im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach den Bestimmungen des §16 MRG und des Richtwertgesetzes berechnet werden. Ausgehend von dem für jedes Bundesland durch Verordnung festgesetzten Richtwerts und der sogenannten "Normwohnung" gibt es dann zahlreiche Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung. In guten Lagen des 19. Bezirks sind durchaus entsprechende Lagezuschläge möglich, bei sehr guter Ausstattung und Zustand der Wohnung und des Hauses können noch einige weitere Zuschläge anfallen. Je nach den Umständen des Einzelfalls erscheinen mir da zulässige Mietzinse von acht bis neun Euro pro Quadratmeter denkbar. Dazu kommen dann noch die jeweiligen Betriebskosten und die Umsatzsteuer. Die angesetzten Zuschläge sind im Mietvertrag genau anzuführen. So kann dann allenfalls auch mithilfe der Schlichtungsstelle bzw. des Gerichts - die Zulässigkeit des vereinbarten Mietzinses überprüft werden.

    Ich habe meine Eigentumswohnung befristet vermietet und im Vertrag vereinbart, dass ich in den letzten drei Monaten vor dem Ende der Befristung schon Besichtigungen mit Interessenten machen darf. Muss der Mieter dabei anwesend sein? Oder kann ich mit meinem Schlüssel in die Wohnung, wenn wir keinen gemeinsamen Termin finden?

    Auch wenn im Mietvertrag ein solches Besichtigungsrecht vereinbart ist, muss der jeweilige Termin mit dem Mieter abgestimmt werden und ihm zumutbar sein. Eine eigenmächtige Betretung der Wohnung durch den Vermieter ist - außer bei Gefahr in Verzug, was bei einer bloßen Besichtigung mit einem Nachmieter nicht der Fall wäre, -nicht zulässig.

    Mein Nachbar gegenüber sitzt fast die ganze Nacht am Balkon. Er raucht und hustet die ganze Zeit. In der Nacht ist dieses Husten so laut, dass ich gar nicht mehr schlafen kann. Ein Gespräch hat nichts genützt. Kann ich irgendetwas tun?

    Störungen durch Rauch, Wärme, Geruch oder Geräusche (sogenannte "Immissionen") können durch die Gerichte untersagt werden. Unter einer solchen Störung ist wohl auch durch Zigaretten verursachter Rauch sowie das (laute und ständige) Hustengeräusch zu verstehen. Damit ein Gericht eine solche Immission jedoch untersagt, muss diese über ein ortsübliches Maß hinausgehen und die Benutzung Ihrer Wohnung wesentlich beeinträchtigt sein. Obwohl dauerhafter Schlafentzug für eine wesentliche Beeinträchtigung spricht, muss die Überschreitung der Ortsüblichkeit vor Gericht bewiesen werden. Dies kann etwa durch einen Sachverständigen oder Zeugenaussagen anderer Parteien erfolgen. Bevor man den Gerichtsweg beschreitet, ist anzuraten, dass Sie nochmals eine gütliche Einigung mit Ihrem Nachbarn versuchen, da sich die tatsächliche Erbringung des Nachweises einer ortsunüblichen Überschreitung als äußerst beschwerlich darstellen kann.

    Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet. Die Mieterin will an ein 15-jähriges Mädchen untervermieten. Kann ich das verbieten? Die Wohnung hat nämlich nur 42 Quadratmeter und einen großen Wohn- Schlaf-Raum. Die Mieterin würde dann selbst bei ihrem Freund wohnen. Im Mietvertrag steht, dass Untervermietung nicht zulässig ist.

    Untermiet-Verhältnisse können im Hauptmietvertrag verboten werden. Es gilt jedoch, darauf zu achten, dass ein solches Untermietverbot nur dann Rechtswirkung entfaltet, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ist dies der Fall, kann eine solche Untervermietung einen Kündigungsgrund (gegen Ihren Hauptmieter) darstellen. Ein solcher liegt hier wohl vor, da es sich offenbar um eine gänzliche Untervermietung der Wohnung (und nicht nur um einen kleinen Teil derselben) handelt. Eine Untervermietung an eine Minderjährige könnte rechtlich ebenfalls problematisch sein.

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    Dr. Georg Röhsner
    Partner
    g.roehsner@eversheds.at

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