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Wer zahlt die kaputte Klospülung und die defekte Therme?

  • Austria

    05-11-2013

    Egal ob Eigentum, Miete oder Genossenschaft: Oft gibt es Diskussionen darüber, wer für Erhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Ein Überblick über die Rechtslage.

    Neue Fenster, kaputte Leitungen, nasse Flecken: Wer muss die Behebung solcher Schäden bezahlen? IMMO erklärt, wann Wohnungseigentümer, Mieter und die Bewohner einer Genossenschaftswohnung in die Tasche greifen müssen:

    Eigentum

    Um die Instandhaltung im Inneren des Objektes muss sich grundsätzlich jeder Eigentümer selbst kümmern. Handelt es sich um einen Schaden an allgemeinen Teilen des Hauses - wie Dach, Stiegenhaus, Zwischendecken, Außenfenster, Kamine, Gas- oder Steigleitungen - zahlt die Eigentümergemeinschaft. Manchmal ist die Unterscheidung gar nicht so einfach: Wenn der Balkon undicht wird, ist die Sanierung Sache der Gemeinschaft. Will ein Eigentümer aus ästhetischen Gründen einen anderen Bodenbelag, muss er sich selbst darum kümmern.
    Damit für notwendige Reparaturen genug Geld zur Verfügung steht, zahlen alle monatlich einen Beitrag in den Reparaturfonds. Gesetzliche Vorgaben für die Höhe gibt es nicht. Der Verwalter erstellt jedes Jahr eine Vorausschau über die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie deren Kosten und setzt danach die Höhe der monatlichen Zahlungen fest. Allerdings kann im Wohnungseigentumsvertrag auch eine andere Aufteilung der Kosten vereinbart werden. "Es gibt viele Häuser, wo jeder selbst für die Erhaltung der Fenster zuständig ist. Auch für Balkon und Terrasse werden oft Ausnahmeregelungen getroffen", sagt Georg Röhsner, Wohnrechtsexperte und Partner der Kanzlei Eversheds.

    Miete

    Für allgemeine Teile ist natürlich der Vermieter zuständig, wie es mit Reparaturen im Inneren der Wohnung aussieht, ist oft strittig. "Der Mieter hat den Mietgegenstand und die dafür bestimmten Einrichtungen - wie Gas-, Wasser- und Lichtleitungen sowie die sanitären Anlagen - so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst", sagt Wohnrechtsexperte und Rechtsanwalt Peter Hauswirth. Ist also zum Beispiel die WC-Spülung kaputt, muss sich der Bewohner selbst darum kümmern. Handelt es sich jedoch um einen ernsten Schaden oder ist die Gesundheit der Bewohner gefährdet, ist die Behebung Sache des Vermieters. Zu den Klassikern gehören etwa massiver Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden oder defekte Gasleitungen.
    Verweigert der Vermieter Maßnahmen, für die er laut Gesetz zuständig wäre, kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten stellen.
    Viele Diskussionen gab es in den vergangenen Jahren über die Erhaltung der Therme. Hier gibt es nach wie vor eine Patt-Stellung: "Der Vermieter ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht vetpflichtet, die Therme zu erneuern. Der Mieter aber auch nicht", sagt Hauswirth. "Ihm steht aber ein Mietzinsminderungsanspruch zu, solange die Heizung nicht funktioniert oder es kein Warmwasser gibt." Ob sich die neue Regierung auf eine Mietrechtsnovelle einigt und diese Probleme lösen kann, wird man sehen. Neue Urteile des Obersten Gerichtshofes versuchen zumindest einen Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter.
    Anders ist die Situation für Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern. Denn für sie gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht. Stattdessen sind die Erhaltungspflichten im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch § 1096 ABGB) geregelt. "Demnach trifft die Erhaltungspflicht zwar den Vermieter, man kann diese Verpflichtung aber weitgehend vertraglich ausschließen", erklärt Röhsner.

    Genossenschaft

    Für Genossenschaftswohnungen gelten eigene Regeln, nämlich die des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Es gibt allerdings viele Parallelen zum MRG: Die Vermieterseite kümmert sich um die allgemeinen Teile, der Mieter um das Innere der Wohnung. Wer auszieht, muss das Objekt so zurückgeben, wie er es übernommen hat. Die natürliche Abnutzung muss die Genossenschaft (ebenso wie ein privater Vermieter) in Kauf nehmen.

    Ist eine Wohnung sehr abgewohnt, muss man sie sanieren, bevor sie wieder vermietet werden kann. Während private Vermieter solche Erhaltungskosten aus den Mieterlösen abdecken müssen, kann die Genossenschaft diese Ausgaben indirekt auf alle anderen Mieter aufteilen. Denn die Grundidee der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft ist, dass sie dem Mieter die Wohnung mehr oder weniger zum Selbstkostenpreis zur Verfügung stellt. Gemeinnützige dürfen daher auch keinen nachhaltigen Gewinn erzielen. Gleichzeitig ist die Genossenschaft aber verpflichtet, die Häuser zu erhalten und die Wohnungen bei Neuvermietung in brauchbarem Zustand zu übergeben. "Das kostet Geld. Weil aber kein Überschuss erwirtschaftet werden darf, muss auch die Brauchbarmachung einer Wohnung über den sogenannten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag de facto auf die Mieter überwälzt werden", erklärt Röhsner. "Es gibt gewisse Sockelbeträge, die die Genossenschaft verrechnen kann. Wenn Reparaturen oder Sanierungen anstehen, können die Beträge erhöht werden. Die Genossenschaft ist aber verpflichtet, die Mieter vorab über größere geplante Maßnahmen zu informieren." In der Regel liegt der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zwischen 70 Cent und zwei Euro pro Quadratmeter. Das hängt vor allem vom Alter des Hauses ab. Finden die Mieter den Betrag zu hoch, können sie ihn gerichtlich überprüfen lassen.

    Kurier

    Kontakt für weitere Informationen

    Dr. Georg Röhsner
    Managing Partner
    g.roehsner@eversheds.at

    Disclaimer

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

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