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Darf der Mieter die Tür entfernen?

  • Austria

    20-09-2014

    Ich habe meine Wohnung befristet vermietet. Der Mieter hat, ohne mich zu fragen, die Tür zur Küche samt dem Türstock entfernt. Darf er das? Kann ich darauf bestehen, dass er sie wieder einbaut, wenn er auszieht? Ich wäre bereit, den Vertrag zu verlängern. Kann ich bei der Gelegenheit festhalten, dass er den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss?

    Eine solche Änderung ohne Ihre Zustimmung darf der Mieter nicht vornehmen. Sie können daher jederzeit verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird. Dies kann natürlich auch im Rahmen einer Verlängerungsvereinbarung so festgehalten werden.

    In unserer Anlage gibt es zwölf gleichgroße Eigentumswohnungen. Nun sollen die rund 50 Jahre alten E-Zählerkästen am Gang erneuert werden. Die Kostenvoranschläge liegen zwischen 13.000 und 20.000 Euro. Das Geld haben wir auch in der Rücklage. Wie läuft eine Abstimmung korrekt ab und welche Mehrheit ist notwendig?

    Wenn darüber eine Abstimmung durchgeführt wird, genügt die einfache Mehrheit (gerechnet nach Liegenschaftsanteilen). Die Abstimmung kann entweder im Rahmen einer Versammlung oder auch schriftlich als sogenannter Umlaufbeschluss erfolgen. In beiden Fällen ist es wichtig, dass jedem Miteigentümer die Möglichkeit gegeben wird, an der Abstimmung teilzunehmen und seine Meinung zu äußern. Dies auch dann, wenn bereits eine ausreichende Anzahl an Zustimmungen vorliegt. Die Miteigentümer sind über das Ergebnis einer solchen Abstimmung zu informieren. Dabei ist auch auf die Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung (und den diesbezüglichen Fristenlauf) hinzuweisen.

    In unserem Haus gibt es eine Wohnung im Souterrain, die lange leer stand und nun verkauft wurde. Die Wohnung ist sehr feucht und müsste trockengelegt werden. Die Verwaltung sagt, es müssen alle Eigentümer mitzahlen. Ist das richtig?

    Wenn der Wohnungseigentumsvertrag keine abweichende Regelung enthält und das Objekt als Wohnung gewidmet ist, werden die Kosten der Sanierung wohl tatsächlich von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sein. Die Feuchtigkeit muss außerdem auf einen Substanzmangel zurückzuführen sein - und nicht etwa auf falsche Benutzung oder fehlendes Lüften.

    ln unserer Wohnhausanlage mit 140 0bjekten gab es eine Sanierung. Die Endabrechnung für den Ziviltechniker ist doppelt so hoch wie der Kostenvoranschlag war. Die Hausverwaltung kann das aber nicht begründen. Kann ich jetzt die Verwaltung auf Schadenersatz klagen? Muss es eine Sammelklage geben oder kann das auch jeder Einzelne machen?

    Als Erstes sollten Sie Einsicht in die Belege nehmen und die Verwaltung dann schriftlich und allenfalls auch im Rahmen einer Hausversammlung zur Auskunft auffordern. Grundsätzlich kann es bei größeren Sanierungen durchaus Fälle geben, die letztlich auch eine derartige Kostenerhöhung rechtfertigen. Die Verwaltung ist aber jedenfalls verpflichtet, dies - vor der Bezahlung der Rechnung - genau zu prüfen. Hat die Verwaltung ihre diesbezüglichen Pflichten verletzt und ist den Miteigentümern dadurch ein Schaden entstanden, kann sie auf Ersatz dieses Schadens geklagt werden. Dies kann entweder durch die Eigentümergemeinschaft als Gesamtheit erfolgen (nach entsprechender Beschlussfassung) oder auch durch jeden Miteigentümer. In diesem Fall aber natürlich nur auf den anteiligen Schaden, was ein derartiges Gerichtsverfahren angesichts des doch hohen Kostenrisikos zumeist unwirtschaftlich macht.

    Ich vermiete Wohnungen und Geschäftslokale in einem Altbau. Gilt für die Geschäftslokale auch das Mietrechtsgesetz? Wie werden die Betriebskosten richtig abgerechnet? Die Lokale verbrauchen viel mehr Wasser: Kann man einen entsprechenden Abrechnungsschlüssel vereinbaren?

    Für Geschäftslokale gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) in gleicher Weise wie für Wohnungen im gleichen Haus. Allerdings gibt es einzelne Bestimmungen des MRG, die jeweils ausdrücklich nur für Wohnungen oder für Geschäftsräumlichkeiten gelten. Das ist dann aber jeweils eindeutig aus dem Gesetzeswortlaut erkennbar. Ein abweichender Verteilungsschlüssel etwa für Wasserkosten - sinnvollerweise aufgrund Abrechnung mit getrennten Zählern - kann vereinbart werden.

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    Dr. Georg Röhsner
    Managing Partner
    g.roehsner@eversheds.at

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