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Wie hoch dürfen Betriebskosten sein?

  • Austria

    07-02-2015

    Ich habe meine Eigentumswohnung aus den 1970er-Jahren auf drei Jahre befristet vermietet. Eine Küche samt Geräten wurde ausdrücklich mitvermietet. Im Vertrag ist nichts über die Aufteilung von Reparatur oder Erneuerungskosten geregelt. Wer muss den kaputten Elektroherd reparieren lassen: Mieter oder Vermieter?
    Wenn den Mieter kein Verschulden an dem Schaden trifft, wird die Verpflichtung zur Reparatur in diesem Fall wohl bei Ihnen als Vermieter hängen bleiben.
     
    Ich habe eine Eigentumswohnung in einer Wohnhausanlage mit Grünflächen. In den letzten Jahren hat eine Eigentümerin immer wieder Bepflanzungen vorgenommen, die teilweise akzeptiert wurden. Allerdings wurde es in den letzten zwei Jahren doch zu viel (teilweise giftige Pflanzen, mitten im Rasen, was das Mähen erheblich erschwert und dadurch Mehrkosten der Pflege verursacht hat). Wir haben daher bei der letzten Hausversammlung beschossen, dieser Dame durch die Verwaltung einen Brief zukommen zu lassen, dass sie dies zu unterlassen hat. Leider beginnt sie nun wieder mit ihren Bepflanzungen und Pflegeaktionen, die nicht gewünscht werden. Was können wir unternehmen?
    Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer Gemeinschaftsflächen nutzen, solange er die anderen Eigentümer dadurch nicht an der Verwendung hindert oder einer getroffenen Benützungsregelung zuwiderhandelt. Die von Ihnen geschilderte massive Bepflanzung überschreitet aber wohl dieses Nutzungsrecht. Die übrigen Miteigentümer - oder unter Umständen auch Einzelne können daher von der "Störerin" die Unterlassung dieser Maßnahmen begehren und - wenn dies nichts bewirkt - dieselbe auch auf Unterlassung klagen.
     
    Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Verwaltung hat ohne Begründung die Betriebskosten-Vorschreibung um 30 Prozent angehoben. Darf sie das? Wie hoch darf eine BK-Vorschreibung sein?
    Die Vorschreibung hat sich nach den tatsächlichen Kosten zu richten - eine andere Beschränkung gibt es nicht. Die Verwaltung hat jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorzunehmen und auf deren Basis (sofern nicht besondere Umstände erkennen lassen, dass die künftigen Betriebskosten hievon wesentlich abweichen) die Vorschreibungen für die Zukunft zu berechnen. Ebenso einmal jährlich ist für das jeweils kommende Jahr eine Vorausschau der voraussichtlich anfallenden Kosten zu erstellen und den Eigentümern zu übermitteln. Bitte bedenken Sie generell, dass der Verwalter nicht auf eigene Rechnung agiert, sondern nur der Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist. Er muss dafür sorgen, dass die Gemeinschaft alle anfallenden Rechnungen bezahlen kann und das funktioniert nur dann, wenn er rechtzeitig die nötigen Beträge vorschreibt.
     
    Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem Haus aus dem Baujahr 1963. Die Hausbesorgerwohnung gehört allen gemeinsam und soll jetzt vermietet werden. Unterliegt diese dem Mietrechtsgesetz? Die Wohnung hat 38 Quadratmeter plus einen kleinen Garten und wurde komplett saniert. Wie viel Miete können wir dafür verlangen? Wie lange könnte ein Mieter zur Schlichtungsstelle gehen, wenn ihm die Miete zu hoch ist?
    Wurde das Haus aufgrund einer nach dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel (Wohnbauförderung)errichtet,so unterliegt auch diese Wohnung nur dem Teilanwendungsbereich des MRG, das heißt, dass insbesondere die Bestimmungen über die Beschränkung der Miethöhe nicht gelten. Sie können die Wohnung daher zu einem frei festzusetzenden Mietzins vermieten. Die Höhe hängt von Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung und des Hauses ab. Eine Möglichkeit der Anfechtung der Miethöhe vor der Schlichtungsstelle besteht in diesem Fall nicht. Sind beim Bau des Hauses öffentliche Förderungen verwendet worden (die in der Zwischenzeit zurückgezahlt wurden), so unterliegt die Wohnung (wenn sie aufgrund einer nach dem 8. 5. 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurde) zwar dem Vollanwendungsbereich des MRG, allerdings können Sie auch hier zum "angemessenen" Mietzins vermieten. Die Höhe desselben hängt von den Marktverhältnissen ab und kann innerhalb von drei Jahren nach Abschluss, bei befristeten Verträgen bis sechs Monate nach Auflösung des Vertrages, vor der Schlichtungsstelle überprüft werden.
     
    Immo Kurier

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    Dr. Georg Röhsner
    Partner
    g.roehsner@eversheds.at

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