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Änderungen betreffend Wohnungsmietverträge

  • Austria

    06-04-2020

    Am 3.4.2020 wurde u.a. das 2. COVID-19 Justiz-Begleitgesetz (2. COVID-19-JuBG) im Nationalrat beschlossen, welches gravierende Auswirkungen auf Mietverhältnisse haben wird.

    1.   Eine Kündigung oder Aufhebung eines Mietvertrages gemäß § 1118 ABGB ist bis zum 30.06.2022 wegen eines Mietzinsrückstandes für die Monate April-Juni 2020 nicht möglich

    Der Vermieter kann nunmehr allein wegen eines Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern, wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Dieser Kündigungs- und Räumungsausschluss tritt gemäß § 17 Abs 2 2. COVID-19-JuBG erst am 30.06.2022 außer Kraft.

    Eine Auflösung aus anderen Gründen ist jedoch nach wie vor möglich. Auch ein Rückstand, der nicht als Folge der COVID-19 Maßnahmen besteht, ist nicht von dieser Bestimmung umfasst.

    2.   Keine gerichtliche Geltendmachung der im Zeitraum April-Juni 2020 fällig werdenden Mietzinse bis zum 31.12.2020

    Zudem ist es untersagt die aushaftenden Mietzinse bis 31.12.2020 einzuklagen oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abzudecken.

    Beide Regelungen gelten für jede Art der Wohnungsmiete, somit auch für Objekte, die gem. § 1 Abs 2 MRG gar nicht oder nur zum Teil in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Der in Verzug geratene Wohnungsmieter zahlt höchstens die gesetzlichen Zinsen gemäß § 1000 Abs 1 ABGB (4%) und keine Kosten für außergerichtliche Betreibungs- und Einbringungskosten (z.B. Inkasso).

    Zu beachten ist jedoch, dass für diese Begünstigung eine unmittelbare Auswirkung der COVID-19-Pandemie auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des betreffenden Mieters gegeben sein muss. Ist er weder von Arbeitslosigkeit oder sonstigen finanziellen Einbußen betroffen bzw. auch nicht in Spitalsbehandlung, sind die Mieten zu zahlen und können auch eingeklagt werden.

    Vermieter sollten daher bei Auftreten von Zahlungsrückständen entsprechende Nachweise vom Mieter verlangen bzw. umgekehrt sollten Mieter aktiv auf ihre Vermieter zugehen und ihre persönliche Situation mitteilen.

    3.   Kurzfristige Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge, die nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 enden

    Ein dem MRG unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 abläuft, kann abweichend von § 29 MRG schriftlich und entsprechend den Bestimmtheitserfordernissen gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Nach Ablauf dieser Befristung kommt es gemäß § 29 Abs 3 lit b MRG zu einer automatischen Verlängerung um drei Jahre, wenn der Mietvertrag weder vertraglich verlängert noch aufgelöst wird.

    4.   Räumungsaufschub

    Eine zwangsweise Räumung einer Wohnung ist auf Antrag des Mieters ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Vermieters unerlässlich. Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem Vermieter Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben.

    Das Räumungsverfahren wird auf Antrag des Vermieters fortgesetzt, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Fällt das dringende Wohnbedürfnis weg, so kann frühestens drei Monate nach Bewilligung der Aufschiebung das Verfahren fortgesetzt werden. Längstens dauert der Räumungsaufschub bis sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung.

    Anders als der unter 1) behandelte Kündigungsaufschub setzt der Räumungsaufschub nicht voraus, dass es sich um eine durch die COVID-19-Pandemie verursachte Notlage handelt. Es spielt auch keine Rolle, ob es sich um eine Räumung aufgrund Kündigung oder Ablauf der Befristung handelt. Handelt es sich um eine Kündigung, so ist nicht nur der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges, sondern auch jeder andere Kündigungsgrund umfasst. Eingeschränkt wird der Räumungsaufschub nur insoweit, als es zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Vermieters unerlässlich ist.

    5.   Geschäftsraummiete

    Für Geschäftsraummieten gibt es keine gesetzlichen Änderungen. In den Gesetzesmaterialien wird jedoch darauf hingewiesen, dass Geschäftsraummieten und Pachtverträge auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage aufgelöst werden können. Unternehmen werden jedoch durch die aktuellen staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt. Ob der Gesetzgeber dabei an die Anwendung der §§ 1104 ff ABGB gedacht hat, bleibt offen. (siehe unser Beitrag "Mietzinsbefreiungen")

     

    Mag. Birgit Schleindl, LLM oec.
    birgit.schleindl@eversheds-sutherland.at

    Mag. Alexander Stolitzka
    alexander.stolitzka@eversheds-sutherland.at

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

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