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COVID-19 Lockerungsverordnung und Mietzinsminderungen

  • Austria

    08-05-2020

    Seit 1. Mai dürfen alle Geschäftslokale und Dienstleistungsbetriebe, mit Ausnahme von Gastronomie und Beherbergungsbetrieben, wieder öffnen. Für die Zeit der Schließung galt für einen Großteil der geschlossenen Geschäfte ein Recht zur Aussetzung der Mietzahlungen nach § 1104 ABGB oder zumindest ein Mietzinsminderungsrecht nach § 1105 ABGB. Es stellt sich daher die Frage, ob nun aufgrund der mit der Wiedereröffnung zum Teil einhergehenden Auflagen, die die Nutzung von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben weiterhin beschränken, noch ein Mietzinsminderungsanspruch bestehen bleibt oder die Mieten wieder in vollem Umfang zu zahlen sind.

    Hier ist besonders auf § 2 Z 4 der Lockerungsverordnung hinzuweisen, der Folgendes besagt: Geschäftsinhaber sind verpflichtet durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass sich maximal so viele Kunden gleichzeitig im Kundenbereich aufhalten, dass pro Kunde 10 m² zur Verfügung stehen; ist der Kundenbereich kleiner als 10 m², so darf jeweils nur ein Kunde die Betriebsstätte betreten.

    Damit ist es z.B. kleinen Geschäften bis 30 m² kaum möglich, mehr als 2-3 Kunden gleichzeitig zu bedienen. Besonders problematisch ist dies für Betriebe, die auf engem Raum normalerweise den ganzen Tag hindurch mehrere Kunden gleichzeitig bedienen, wie z.B. Friseure, kleine Lebensmittelgeschäfte, Kosmetiksalons etc. Viele dieser Betriebe können aufgrund dieser Vorgaben derzeit teilweise nur mit der Hälfte oder noch weniger Mitarbeitern arbeiten und erleiden dadurch weiterhin erhebliche Einkommensverluste. Ihre Geschäftslokale sind also trotz der Lockerungsverordnung nur eingeschränkt nutzbar. Da diese Beschränkungen aufgrund der COVID-19 Pandemie verordnet wurden, stellen diese Einschränkungen des Geschäftsbetriebes weiterhin für die Geschäftsinhaber nicht vorhersehbare Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebes im Sinne der Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB dar und berechtigen unserer Ansicht nach zu einer Mietzinsminderung im Umfang des durch die Einschränkung verminderten Geschäftsbetriebes.

    Fazit: Die Höhe der Minderung ist im Einzelfall zu beurteilen und kann von Betrieb zu Betrieb erheblich schwanken. Wir empfehlen daher weiterhin entweder mit dem Vermieter eine einvernehmliche Vereinbarung über eine Mietzinsminderung zu treffen oder, sollte dies nicht möglich sein, den Mietzins unter Vorbehalt der späteren Rückforderung zu bezahlen. Dies ermöglicht es, den zu viel bezahlten Mietzins auch noch später – wenn es eine gesicherte Rechtsprechung gibt - allenfalls gerichtlich einzufordern. Nach Einholung einer entsprechenden juristischen Beratung können selbstverständlich auch aktiv Mietzinsteile einbehalten werden.

     

    Mag. Alexander Stolitzka
    Partner
    alexander.stolitzka@eversheds-sutherland.at

     

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

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