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COVID-19: Reduktion von Geschäftsraummieten in zweiter Instanz bestätigt

  • Austria

    31-03-2021

    Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien (LG ZRS Wien) hat mit einer zweitinstanzlichen Entscheidung einem Buchhändler Recht gegeben, der die unter Vorbehalt bezahlte Geschäftsmiete während des ersten Lockdowns zu einem großen Teil zurückforderte.

    Der Buchhändler, dessen Geschäft aus Verkaufsraum und Lagerraum besteht, machte nur jenen Mietzinsanteil geltend, der auf die Fläche des Verkaufsraumes entfiel. Während des ersten Lockdowns erzielte der Buchhändler lediglich 2% bis 5% des Vorjahresumsatzes. Der Buchhändler hatte keinen Antrag auf Fixkostenersatz gestellt.

    Das LG ZRS Wien gab dem Klagebegehren des Buchhändlers statt. Begründet wurde das Urteil damit, dass COVID-19 jedenfalls als Seuche iSd §§ 1104 und 1105 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) anzusehen ist. Ebenso hat das Gericht festgestellt, dass sich §§ 1104 und 1105 ABGB nicht nur auf pandemiebedingte Substanzbeeinträchtigungen des Mietobjektes bezieht, sondern auch auf gesetzliche Nutzungsbeschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie, wie das COVID-19 Maßnahmengesetz, aufgrund dessen die Geschäfte nicht geöffnet werden durften. Entscheidend ist, ob die Gebrauchsmöglichkeit des Mietobjekts objektiv - gemessen am Vertragszweck - beseitigt oder eingeschränkt ist.

    Eine Seuche ist ein „außergewöhnlicher Zufall“ im Sinne der §§ 1104 und 1105 ABGB, dessen Folgen der Bestandgeber zu tragen hat. Der Mieter ist in der Zeit, in der er sein Geschäft nicht oder nur zum Teil nutzen darf, von der Pflicht zur Zahlung der Miete im Umfang der Nutzungseinschränkung befreit.

    Die Grundsätze des § 1096 Abs 1 ABGB, der die Folgen „gewöhnlicher Zufälle“ und die damit einhergehenden Nutzungsbeschränkungen von Mietobjekten regelt, gelten auch für §§ 1104 und 1105 ABGB. Die Höhe der Mietzinsminderung ist durch Vergleich des Mietzinses zu ermitteln, der ohne Mangel, und jenem, der mit dem Mangel für das Mietobjekt am Markt zu erzielen ist.

    Zum Einwand, dass der Mieter verpflichtet gewesen wäre, einen Antrag auf Fixkostenzuschuss zu stellen und diesen an den Vermieter weiterzuleiten, hielt das Landesgericht für ZRS Wien zutreffend fest, dass der Mieter nur den Ersatz jener Fixkosten hätte beantragen dürfen, der nach einer Mietzinsminderung tatsächlich geschuldet war. Daher hätte er in keinem Fall mehr an den Vermieter zu zahlen.

    Die vorliegende Entscheidung betraf nur den Zeitraum der Komplettschließung der Geschäfte, nicht jedoch Zeiträume, in denen Geschäfte zwar offenhalten durften, aber nur eine beschränkte Anzahl von Kunden in das Geschäft einlassen dürfen (10m² und 20m² Regel). In welcher Höhe aufgrund solcher Beschränkungen bzw. überhaupt aufgrund der verminderten Frequenz durch Ausfall von Touristen oder anderen Umständen ebenfalls eine Mietzinsreduktion zusteht, wurde nicht entschieden. Diesbezüglich bleiben Entscheidungen abzuwarten. Es bleibt spannend!

    Mag. Birgit Schleindl, LL.M.
    Partner
    birgit.schleindl@eversheds-sutherland.at

     

     

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