Global menu

Our global pages

Close

Vliv pandemie COVID-19 na práva a povinnosti plynoucí z nájemních smluv

  • Czech Republic

    02-04-2020

    Aktualizace k 2. 4. 2020:

    Vláda schválila návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

    Podle návrhu zákona:

    • Pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájemní smlouvu pouze z důvodu, že se nájemce v době od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 dostal do prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo převážně v důsledku omezení kvůli stávajícímu mimořádnému opatření, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování jeho podnikatelské činnosti.
    • Možnost ukončit nájemní smlouvu z jiných důvodů i ostatní práva pronajímatele však zůstávají zachována.
    • Nájemce je povinen pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit, že u něj skutečně nastaly okolnosti, díky nimž není možné nájem ukončit.
    • Nájemce bude povinen uhradit všechny pohledávky splatné v době od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 nejpozději do 31. 3. 2022, jinak bude mít pronajímatel právo nájem vypovědět.

    Zákon zatím nebyl schválen Parlamentem. Jakmile se tak stane, budeme Vás na našem webu informovat.

    1. PRÁVA NÁJEMCE V SOUČASNÉ SITUACI

    1.1 Je nájemce povinen stále platit nájemné?

    • Ano, povinnost nájemce platit nájemné a další platby (např. poplatky za služby) dle nájemní smlouvy trvá. Dle nově navrhovaného zákona však pronajímatel nebude smět nájemní smlouvu ukončit, pokud se nájemce v době od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 dostal do prodlení s placením převážně v důsledku stávajících mimořádných opatření, která nájemci znemožňovala nebo podstatně ztěžovala provozování jeho podnikatelské činnosti.
    • Dle současné praxe se pokles nebo ztráta tržeb nepovažuje za případ vyšší moci, který by nájemce zcela zbavoval povinnosti platit nájemné nebo další platby.

    1.2 Má nájemce právo požadovat slevu z nájemného nebo odklad plateb nájemného a dalších plateb dle nájemní smlouvy?

    • Jak bylo uvedeno výše, pokles nebo ztráta tržeb nezbavuje nájemce povinnosti platit nájemné a další platby ani nezakládá nárok nájemce na odložení splatnosti jakýchkoli plateb dle nájemní smlouvy. Díky navrhovanému zákonu však nebude možné nájemce za neplacení postihnout.

    1.3 Lze změnit podmínky nájemní smlouvy?

    • Nucené uzavření pronajatých prostor, které zabrání nájemci v užívání pronajatých prostor, může být posouzeno jako tzv. podstatná změna okolností.
    • V takovém případě má nájemce právo požadovat po pronajímateli obnovení jednání o podmínkách nájemní smlouvy, včetně výše a podmínek placení nájemného.
    • Podstatná změna okolností dává nájemci pouze právo obnovit jednání o podmínkách nájmu, pokud se vyskytly nové okolnosti zakládající hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran znevýhodňující jednu z nich.
    • Nájemce musí právo na obnovení jednání o nájemní smlouvě uplatnit vůči pronajímateli ve lhůtě 2 měsíců od okamžiku, kdy musel změnu okolností zjistit.
    • Aplikace ustanovení o podstatné změně okolností může být v nájemní smlouvě vyloučena (takové vyloučení je tržním standardem). Vždy prosím zkontroluje příslušnou nájemní smlouvu.

    2. PRÁVA PRONAJÍMATELE V SOUČASNÉ SITUACI

    2.1 Je pronajímatel povinen poskytnout nájemci slevu z nájemného?

    • Není, jelikož pokles nebo ztráta tržeb nezbavuje nájemce povinnosti platit nájemné ani ho sama o sobě neopravňuje k slevě z nájemného.
    • V nájemní smlouvě však může být sjednáno, že nájemce má nárok na slevu z nájemného, nemůže-li prostory užívat bez ohledu na zavinění pronajímatele (tedy i v případech jako je tento). V takovém případě může nájemci nárok na slevu vzniknout.

    2.2 Je porušením povinností pronajímatele, pokud nájemce nemůže pronajaté prostory užívat z důvodu vládních opatření?

    • Není. Pronajímatel neporušuje své povinnosti dle nájemní smlouvy, jelikož své povinnosti nemůže plnit z důvodu mimořádné, nepředvídatelné a nepřekonatelné překážky mimo jeho kontrolu (jde o případ tzv. vyšší moci).
    • V této situaci pronajímatel není odpovědný za škody vzniklé nájemci z důvodu, že nájemce nemohl pronajaté prostory užívat.

    3. UKONČENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY

    3.1 Může být nájemní smlouva předčasně ukončena ze strany nájemce?

    • České právo tuto možnost výslovně neupravuje.
    • Jelikož pronajímateli v plnění jeho povinností dle nájemní smlouvy brání přímo opatření vlády (nesmí nájemci umožnit užívání prostor), pronajímatel není za neplnění jeho povinností odpovědný, a není zde tedy ani důvod pro ukončení nájmu ze strany nájemce.
    • Neobsahuje-li nájemní smlouva žádná zvláštní ustanovení, nájemce se může zkusit dovolávat ustanovení o podstatné změně okolností a obnovení jednání o podmínkách nájmu (viz výše).

    3.2 Může být nájemní smlouva předčasně ukončena ze strany pronajímatele?

    • Podle navrhovaného zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájemní smlouvu pouze z důvodu, že se nájemce v době od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 dostal do prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo převážně v důsledku omezení kvůli stávajícímu mimořádnému opatření, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování jeho podnikatelské činnosti.
    • Možnost ukončit nájemní smlouvu z jiných důvodů i ostatní práva pronajímatele však zůstávají zachována.

    4. CO DĚLAT DÁL?

    4.1 Nájemci/pronajímatelé: Analyzujte nájemní smlouvy

    • Aby bylo možné vyhodnotit pozici Vaší společnosti v daném konkrétním případě, je nezbytné prověřit každou nájemní smlouvu.
    • Doporučujeme provést tuto analýzu jako přípravu pro případná jednání s nájemcem/pronajímatelem.

    4.2 Nájemci: Zahajte jednání s pronajímatelem

    • Bez ohledu na práva nájemce sjednaná v příslušné nájemní smlouvě (tj. bez ohledu na to, zda má nájemce právo na slevu z nájmu nebo ne atd.), doporučujeme zahájit a udržovat komunikaci s pronajímatelem.
    • I v případě, že pozice nájemce (plynoucí z nájemní smlouvy) není dobrá, doporučujeme pokusit se vést diskusi v obchodní rovině a projednat s pronajímatelem možnosti, jak současné riziko sdílet a najít řešení, které pomůže oběma stranám překonat tuto nejistou dobu.

    4.3 Pronajímatelé: Zvažte spolupráci s nájemcem a sdílení rizika

    • I když navrhovaný zákon legitimizuje odklad plateb nájemného a dalších plateb dle nájemní smlouvy, z obchodního hlediska může být výhodnější jiné řešení. Může jít třeba o poskytnutí určité slevy z nájemného, pokud bude nájemce platit v původních termínech splatnosti. Zmírní se tím výpadek cash flow u pronajímatele a současně se sníží riziko pozdější nedobytnosti pohledávek za nájemcem, pokud by se finanční postavení nájemce v důsledku stávající situace ještě více zhoršila.
    • V případě, že se finanční postavení nájemce bude zhoršovat, doporučujeme zvážení využití zajišťovacích instrumentů1.

    4.4 Pronajímatelé: Konzultujte svou situaci s financující bankou / poskytovatelem financovaní

    • Pokud jste na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti čerpali externí financování a/nebo je-li nemovitost zatížena zástavními právem, doporučujeme ověřit si možnost odkladu splátek úvěru podle vládou scháleného návrhu zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19. Současně doporučujeme bezodkladně projednat současnou situaci s Vašimi věřiteli.
    • Ve vztahu k nájmům by mělo být s věřitelem zejména předem projednáno poskytnutí jakékoli slevy na nájemném a rovněž další kroky, které by mohly mít vliv na finanční stabilitu pronajímatele a zajištění věřitele.

    5. FINANČNÍ KOMPENZACE OD STÁTU

    • Stát postupně připravuje určité nástroje na podporu podnikatelů zasažených ekonomickými dopady Covid-19. Máte-li zájem o podrobnější informace o možnostech získání státní podpory, neváhejte nás kontaktovat.
    • Další možností, která přichází v úvahu, je žaloba na náhradu škodu (ušlého zisku) vůči státu. Základní informace ohledně této možnosti najdete v Otázkách a odpovědích ke smlouvám a regulaci.

    6. JAK MŮŽEME POMOCI?

    • Rádi Vám pomůže s revizí a analýzou Vašich nájemních smluv.
    • V rozsahu 1 až 2 hodin zajistíme prověření jedné nájemní smlouvy zacílené na vyhodnocení Vaší právní pozice a poskytneme Vám základní doporučení dalšího postupu.
    • Jak bylo uvedeno výše, revize a analýza smluv by měla být provedena v rámci přípravy na jednání s pronajímatelem/nájemcem, abyste znali právní pozici Vaší společnosti a možnosti v konkrétním případě.

     


    1 V případě obavy, že se váš nájemce může dostat do úpadku, lze zajistit automatické sledování insolvenčního rejstříku.

     

    Disclaimer

    This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

    < Go back

    Print Friendly and PDF
    Register to receive regular updates via email.