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GLI EFFETTI DELL’EMERGENZA SANITARIA DA COVID-19 SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI:LE PRIME DECISIONI DEI TRIBUNALI

  • Italy

    14-12-2020

    Premessa

     

    Il Covid-19 e le conseguenti misure di contenimento dell’emergenza sanitaria introdotte dal Governo hanno avuto un impatto importante sull’economia. In particolare, le restrizioni sull’apertura al pubblico di molte attività economiche stanno incidendo fortemente sull’esecuzione dei contratti di locazione ad uso commerciale e di affitto d’azienda.

    Se da un lato, a causa della normativa emergenziale, i conduttori non possono fruire dei locali presi in locazione, ma devono continuare a corrispondere i relativi canoni, dall’altro lato, nelle ipotesi di morosità dei conduttori, i locatori devono pagare le imposte e potranno ottenere l’esecuzione di un eventuale sfratto solo dal prossimo anno.

    Tale situazione ha favorito la nascita di un nuovo tipo di contenzioso tra locatore e conduttore. Sempre più di frequente i conduttori agiscono in giudizio per ottenere la riduzione o la sospensione del pagamento dei canoni oppure l’inibizione all’escussione delle garanzie prestate ai fini dell’adempimento contrattuale. Il mancato pagamento dei canoni invece induce i locatori ad avviare procedimenti di sfratto.

     

    Di seguito vedremo le principali decisioni rese finora dai tribunali.  Prima però ricordiamo rapidamente le più importanti disposizioni introdotte dal legislatore per far fronte alle conseguenze derivanti dalla chiusura forzata degli esercizi commerciali[1]:

    -        l’art. 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 (Decreto Cura Italia) sancisce che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;

    -        l’art. 103 comma 6 del Decreto Cura Italia ha disposto la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili fino al 31 dicembre 2020;

    -        l’art. 216 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (Decreto Rilancio) ha previsto che “la sospensione delle attività sportive è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 c.c. e … quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati”. Di conseguenza ha disposto una riduzione del 50% del canone, “salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata”, limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020.

     

    Le decisioni dei tribunali

    Tra le prime pronunce si segnala l’ordinanza del Tribunale di Roma del 29 maggio 2020, resa in una controversia sorta per il mancato pagamento dei canoni di affitto di ramo d’azienda comprensivo del diritto di utilizzo di alcuni locali per la vendita di beni al dettaglio. Secondo il tribunale, le misure restrittive hanno determinato un’ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale (perché la prestazione è divenuta impossibile quanto all'obbligo di consentire all'affittuario, nei locali aziendali, l'esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile e utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l'inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020).

    Quindi, alla luce degli artt. 1256 e 1464 c.c.[2], il giudice ha determinato una riduzione del canone di affitto del 70% nei due mesi di blocco dell’attività di vendita.

     

    Pressoché contemporaneamente alla decisione sopra ricordata, con provvedimento del 1° giugno 2020 il Tribunale di Genova ha ordinato al locatore di astenersi dalla presentazione all'incasso dei titoli cambiari in suo possesso emessi dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dell'azienda e del canone di affitto dei locali, astenendosi altresì dal compiere girate delle cambiali a favore di terzi. Secondo il giudice il conduttore ha dimostrato l'impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità, atteso che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia, è stata ordinata la chiusura dell'attività imprenditoriale (di discoteca) a far data dal 23 febbraio 2020.

     

    Con ordinanza del 27 agosto 2020 il Tribunale di Roma ha ribadito la configurabilità di un’impossibilità parziale temporanea nell’esecuzione del contratto da parte del locatore, ha ritenuto non sufficienti i benefici fiscali introdotti dal legislatore a fronte della riduzione dei ricavi registrata dal conduttore e ha aggiunto che la rinegoziazione del contratto al fine di riportare l’equilibrio negoziale entro la sua normale alea costituisce un obbligo delle parti alla luce del principio di buona fede e del dovere di solidarietà sancito dall’art. 2 della Costituzione.  Il giudice, riscontrando il mancato accordo tra le parti, ha quindi disposto:

    -        la riduzione del 40% del canone per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021;

    -        la sospensione parziale della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’obbligazione di pagamento dei canoni.

     

    Il Tribunale di Venezia, con la pronuncia del 30 settembre 2020, ha rigettato l’istanza del locatore di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c. e ha ritenuto necessario, in applicazione dell’art. 1464 c.c., che le parti raggiungessero un accordo sulla quota di riduzione del canone di locazione relativo ai mesi del lockdown[3].

     

    Altri due tribunali hanno negato la concessione dell’ordinanza di rilascio degli immobili, rilevando la sussistenza dei “gravi motivi in contrario” prescritti dall’art. 665 c.p.c.: (i) “nella particolare situazione economica sociale dovuta alla Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile” (Tribunale di Napoli 15 luglio 2020), e (ii) nell’art. 91 del Decreto Cura Italia, ritenuto incidente nella valutazione della gravità dell’inadempimento che ha determinato la risoluzione del contratto tra le parti (Tribunale di Catania 30 luglio 2020).

     

    Le decisioni sopra indicate sembrano mostrare un certo favor per i conduttori, ma per ottenere un provvedimento favorevole è comunque necessario che il conduttore dia prova dell’incidenza della pandemia e soprattutto delle conseguenti misure restrittive sull’attività economica esercitata.

     

    Così, con ordinanza del 24 luglio 2020 il Tribunale di Milano ha ritenuto legittima l’escussione di una garanzia a prima richiesta da parte del locatore a seguito del mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, poiché non risultava “evidente, certa ed incontestabile l'avvenuta estinzione dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione sul solo presupposto della sospensione dell'attività commerciale del conduttore imposta dalle misure legislative connesse all'emergenza sanitaria da COVID-19”.

    Il Tribunale di Milano ha anche evidenziato che:

    -        “la valutazione degli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica sui rapporti contrattuali in corso di esecuzione non può prescindere dall'esame degli interventi legislativi in materia, da cui emerge che il legislatore ha avuto ben presente il problema del pagamento dei canoni di locazioni commerciali”;

    -        l'art. 91 del Decreto Cura Italia, “disciplinando gli effetti giuridici dell'inadempimento in termini di una possibile esclusione della responsabilità del debitore inadempiente, presuppone che inadempimento vi sia stato e che, dunque, l'obbligazione non si sia estinta per effetto delle misure di prevenzione e contenimento citate”;

    -        le disposizioni che hanno introdotto in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa dei benefici fiscali (crediti di imposta da calcolare sui canoni) “implicano evidentemente l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore”; 

    -        l'art. 216 del Decreto Rilancio ha infine attribuito al conduttore il diritto a una riduzione del canone, ma neppure tale norma consente di concludere nel senso di una automatica estinzione delle obbligazioni di pagamento dei canoni di locazione relativi ad esercizi commerciali e comunque limita il proprio ambito applicativo in modo espresso e specifico ai contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi”.

     

    Anche il Tribunale di Pisa, con l’ordinanza del 30 giugno 2020, ha rigettato il ricorso dell’affittuario di un ramo d’azienda volto all’inibizione dell’escussione della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia dell’adempimento delle obbligazione dell’affittuario, perché quest’ultimo non ha provato la sussistenza di alcuna eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. e, in particolare, che le misure restrittive avessero causato un peggioramento della sua condizione patrimoniale tale da precludergli il pagamento del canone concordato.

    Il tribunale ha poi ritenuto illegittima l’iniziativa dell’affittuario di sospendere il pagamento del canone di locazione del mese di marzo 2020 alla luce dell’art. 91 del Decreto Cura Italia, dal momento che tale norma “non ha introdotto il diritto del conduttore alla sospensione del pagamento del canone locativo“. In tal senso si è pronunciato anche il Tribunale di Pordenone con ordinanza dell’8 luglio 2020, che ha però invitato le parti a negoziare in via stragiudiziale la riduzione del canone nel rispetto del principio di buona fede.

     

    Il Tribunale di Rimini, con ordinanza del 28 giugno 2020, ha rigettato il ricorso dell’affittuario di un’azienda alberghiera volto a inibire alla banca il pagamento a favore del locatore di quattro garanzie a prima richiesta, non solo perché non è stata fornita la prova dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ma anche alla luce: (i) delle misure introdotte dal legislatore a sostegno delle imprese, anche alberghiere, e (ii) della ripresa dell’attività alberghiera nel periodo estivo.

    Il giudice ha dunque rilevato che “lo squilibrio tra le prestazioni avrebbe avuto carattere solo temporaneo, non incompatibile con la conservazione del contratto, come dimostrato anche dal contegno tenuto nei mesi scorsi dalle stesse parti, che hanno pattuito il differimento al 1°.6.2020 del termine di pagamento della rata del canone di affitto in scadenza al 1°.4.2020”.

     

    Di recente il Tribunale di Macerata, con ordinanza del 28 ottobre 2020, ha ordinato al conduttore moroso il rilascio dell’immobile sulla base dei seguenti motivi:

    -        la legge non ha introdotto “alcuna automatica causa di giustificazione agli inadempimenti derivati dalle misure di restrizione anti-epidemia”;

    -        non sussiste alcun obbligo per il locatore di accettare “riduzioni forzose” del canone poiché la perdurante epidemia non comporta “una condizione di oggettiva impossibilità sopravvenuta idonea ad incidere sul sinallagma contrattuale”;

    -        grava sul conduttore l’onere di provare l’esatta incidenza degli eventi pandemici e delle conseguenti restrizioni anti-contagio sull’attività professionale esercitata (invece, nel caso di specie, il conduttore non ha dedotto nulla in merito ad “eventuali contromisure organizzative prese o all’eventuale accesso alle misure economiche di ristoro nel frattempo introdotte”).

     

    La relazione dell’Ufficio del massimario e del ruolo della Corte di Cassazione

     

    Sul tema è intervenuto anche l’Ufficio del massimario e del ruolo della Corte di Cassazione con la relazione n. 56 dell’8 luglio 2020 (Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-Covid19 in ambito contrattuale e concorsuale).

    Secondo l’Ufficio, i contratti di locazione sui quali hanno inciso le misure di contenimento dell’emergenza sanitaria difficilmente possono essere ricondotti nell’ambito di applicazione dell’art. 1464 c.c. (sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione) perché “la prestazione di concessione in godimento rimane possibile e continua a essere eseguita quand’anche per factum principis le facoltà di godimento del bene risultino momentaneamente affievolite … Fare perno sulle disposizioni in materia di impossibilità sopravvenuta per smarcare in tutto o in parte il locatario dal pagamento del canone vuol dire correggere l’alterazione dell’equilibrio contrattuale, dislocando una porzione delle conseguenze finanziarie del Covid da una parte all'altra del contratto, ma sulla base di una considerazione che appare ispirata al buon senso, più che al rigore giuridico”.

    Più corretto sarebbe invece il richiamo al principio dell’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467 c.c., che consente alla parte svantaggiata di risolvere il contratto al verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili. 

    Tuttavia l’art. 1467 c.c., che al comma 3 consente solo alla parte favorita dallo sbilanciamento di evitare la risoluzione del contratto offrendo di modificarne equamente le condizioni, risulta essere una norma incompleta e inadeguata perché finisce per “fare terra bruciata delle relazioni d’impresa”.

    Infatti, il “venir meno dei flussi di cassa è un contagio diffuso, rispetto al quale la terapia non è la cesura del vincolo negoziale, ma la sospensione, postergazione, riduzione delle obbligazioni che vi sono annesse. La risposta all’esigenza manutentiva del contratto e di rinegoziazione necessaria del suo contenuto va ritrovata nell'attuale diritto dei contratti riletto al lume del principio di solidarietà e rivitalizzato in un’ottica costituzionalmente orientata attraverso la clausola di buona fede … La rinegoziazione … diventa, pertanto, un passaggio obbligato, che serve a conservare il piano di costi e ricavi originariamente pattuito, con la conseguenza che chi si sottrae all'obbligo di ripristinarlo commette una grave violazione del regolamento contrattuale”.

    In ogni caso “l'obbligo di rinegoziare impone di intavolare nuove trattative e di condurle correttamente, ma non anche di concludere il contratto modificativo”.

    Dunque “a fronte di una sopravvenienza che alteri l’equilibrio dello scambio, ciò che ragionevolmente occorre è che il contratto prosegua: ma con gli aggiustamenti necessari per superare i problemi e le difficoltà che si sono presentati”. Se ciò non avviene attraverso un auspicabile accordo modificativo delle parti, l’intervento del giudice di integrazione del rapporto divenuto iniquo “sembrerebbe ammissibile al più ogni volta che dal regolamento negoziale dovessero emergere i termini in cui le parti hanno inteso ripartire il rischio derivante dal contratto, fornendo al giudice (anche in chiave ermeneutica) i criteri atti a ristabilire l'equilibrio negoziale”.

    Infine “qualora si ravvisi in capo alle parti l’obbligo di rinegoziare il rapporto squilibrato, si potrebbe ipotizzare che il mancato adempimento di esso non comporti solo il ristoro del danno, ma si esponga all'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.”.

    L’analisi dell’Ufficio, il cui compito istituzionale è l'analisi sistematica della giurisprudenza di legittimità allo scopo di creare le condizioni di un'utile e diffusa informazione (interna ed esterna alla Corte di Cassazione) e, quindi, facilitare l’uniforme ed esatta interpretazione della legge, offre seri spunti di riflessione, di cui in futuro i giudici potrebbero tenere conto.

    Peraltro, in un periodo di emergenza sanitaria, economica e finanziaria qual è quello attuale, la rinegoziazione del contratto di locazione e, quindi, la sua conservazione, seppure a condizioni diverse, potrebbe in concreto rivelarsi una soluzione favorevole non solo al conduttore che versi in difficoltà a causa dell’impatto della pandemia sulla sua attività d’impresa, ma anche al locatore che, una volta ottenuta la risoluzione del contratto, potrebbe avere difficoltà a reperire sul mercato un altro imprenditore a cui concedere in godimento il proprio bene.

     

    Milano, 14 Dicembre 2020

     



     

    [1] Anche se ciò esula dall’oggetto del presente articolo, non va dimenticato che diversi provvedimenti del Governo hanno introdotto delle misure a favore di determinate categorie di conduttori (botteghe, negozi, ristoranti, impianti sportivi, piscine e palestre). Si tratta principalmente di crediti di imposta calcolati sulla base dei canoni di locazione pagati dai conduttori nei mesi di vigenza delle misure restrittive.

    [2] L’art. 1256, co. 2, c.c. disciplina l’impossibilità temporanea della prestazione, stabilendo che il debitore non può essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento qualora per causa a lui non imputabile la prestazione sia divenuta temporaneamente impossibile. L’art. 1464 c.c., invece, riguarda l’impossibilità parziale di una delle parti e stabilisce che “l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale”.

    [3] Il tribunale ha rilevato la sussistenza dei “gravi motivi in contrario” ai sensi dell’art. 665 c.p.c. anche nel fatto che l’atto di intimazione di sfratto per morosità sia stato notificato il 21 maggio 2020 e quindi in piena emergenza sanitaria. Tale comportamento è stato ritenuto contrario ai canoni solidaristici ex art. 2 Cost..

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