Global menu

Our global pages

Close

Mietzinsminderung wegen Betretungsverbot in der Gastronomie ab dem zweiten Lockdown

  • Austria

24-03-2022

OGH 25.1.2022, 8 Ob 131/21d

Während des zweiten Lockdowns waren sich viele Gastronomen unsicher, ob sie überhaupt Miete für ihre Lokale bezahlen müssen oder diese reduzieren können.

Der OGH hat die bereits ergangenen Entscheidungen zur Mietzinsminderung aufgrund von COVID-19 bestätigt. Falls ein Geschäftslokal aufgrund „außerordentlicher Zufälle“ gemäß § 1104 ABGB unbenützbar ist, ist grundsätzlich kein Mietzins zu entrichten, zumal die „Seuche“ explizit im Gesetz genannt ist. Dies gelte auch wenn die Unbenützbarkeit aus hoheitlichen Eingriffen wie Betretungsverboten zur Bekämpfung einer Seuche resultiert. Eine Beeinträchtigung der physischen Substanz des Bestandobjekts ist nicht notwendig.

Der OGH hatte nun zu beurteilen, ob der Mieter - trotz der Möglichkeit Take-away und Lieferservice anzubieten - gänzlich von der Mietzinszahlungspflicht befreit ist.

Sofern nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, beinhaltet der Geschäftszweck „Gastwirtschaft“ sämtliche Tätigkeiten, zu denen der Gastgewerbetreibende nach der GewO berechtigt ist. Davon umfasst ist das Anbieten von Take-away und die Lieferung von Speisen und Getränken, was zu einer teilweisen Brauchbarkeit des Geschäftslokales führt. So rechtfertigt schon die abstrakte Nutzungsmöglichkeit für Lieferservice und Take-away nur eine anteilige Mietzinsminderung gemäß § 1105 ABGB. Dem Mieter steht es jedoch frei zu behaupten und zu beweisen, dass in seinem konkreten Fall die Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservice nicht zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit liegt dann vor, wenn ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten war.

Fazit: Diese Entscheidung hat zur Folge, dass ein Gastronom im Lockdown eigentlich verpflichtet ist, Lieferservice und Take-away anzubieten, wenn dies faktisch möglich ist. Daraus resultiert die teilweise Nutzbarkeit des Geschäftslokales, wofür der Gastronom auch einen anteiligen Mietzins zu entrichten hat.

Der OGH schafft mit dieser Entscheidung mehr Rechtssicherheit, wirft jedoch auch neue Fragen auf.

Mag. Birgit Schleindl
Partner, Real Estate
birgit.schleindl@eversheds-sutherland.at

This information is for guidance purposes only and should not be regarded as a substitute for taking legal advice. Please refer to the full terms and conditions on our website.

< Go back

Print Friendly and PDF

© Eversheds Sutherland 2023. All rights reserved. Eversheds Sutherland is a global provider of legal and other services operating through various separate and distinct legal entities.

Eversheds Sutherland is the name and brand under which the members of Eversheds Sutherland Limited (Eversheds Sutherland (International) LLP and Eversheds Sutherland (US) LLP) and their respective controlled, managed and affiliated firms and the members of Eversheds Sutherland (Europe) Limited (each an "Eversheds Sutherland Entity" and together the "Eversheds Sutherland Entities") provide legal or other services to clients around the world. Eversheds Sutherland Entities are constituted and regulated in accordance with relevant local regulatory and legal requirements and operate in accordance with their locally registered names. The use of the name Eversheds Sutherland, is for description purposes only and does not imply that the Eversheds Sutherland Entities are in a partnership or are part of a global LLP. The responsibility for the provision of services to the client is defined in the terms of engagement between the instructed firm and the client.